En el rubro de los bienes raíces es imprudente realizar predicciones de lo que va a suceder con el mercado, porque nadie sabe hasta cuando los valores pueden caer o subir antes de dar un giro. Por eso creemos que es más importante estar al tanto de las variables económicas más significativas para tomar decisiones en el momento y entender el contexto en el que estamos situados.

Es precipitado anunciar si el m2 va a seguir bajando o si remontará, pero si podemos realizar lecturas sobre algunas variables que entran en juego en su composición como el poder adquisitivo promedio de los argentinos, los créditos hipotecarios o el valor de los bonos nacionales.

Además, para realizar una lectura más completa es muy importante tener en cuenta los promedios históricos. Por ejemplo, la media para el m2 en los últimos 50 años ha sido de USD 2.000, con un pico en 1980 de USD 4.350 y un piso en el 2002 de USD 1.000. Hoy esta cifra está en USD 1.700. Conocer este dato no nos permite saber si seguirá bajando o no, pero sí que eventualmente la tendencia del mercado es volver a ese promedio.

Como mencionamos al principio, es imposible predecir lo que va a suceder con los valores del mercado inmobiliario. Recomendamos no seguir los pronósticos de quienes intentan hacer futurología, puesto que aun teniendo en cuenta un abanico enorme de indicadores no se puede saber lo que va a suceder.

Teniendo esto en cuenta, podemos enfocarnos en las variables del presente y proyectar cuáles de ellas deberían cambiar para que eso tenga un correlato en el valor del m2. Así que te contamos 4 factores que deben mejorar para que se recupere el mercado inmobiliario en Argentina:

1. Tipo de mercado: existe una clasificación internacional que ubica a los países dentro de 4 categorías: mercado desarrollado, mercado emergente, mercado de frontera y mercado "stand alone". En la actualidad Argentina se encuentra en la última categoría y esto tiene graves consecuencias dado que muchos fondos de inversión tienen prohibido poner su dinero en estados que estén en ese rango.

Si mejoran algunas variables económicas y llegamos a mercado emergente junto con países como Chile, Colombia o México, eso implicaría una gran entrada de inversiones, más dinero y en consecuencia un impacto positivo para el rubro inmobiliario. De cualquier modo este tipo de cambios no se puede proyectar para el corto plazo.

2. Recuperación salarial: el poder adquisitivo de la población es determinante para la demanda. El valor del m2 y el de los salarios han tenido una correlación histórica, no siempre estricta, pero en la mayoría de los casos coincidente. Es difícil que mejore el mercado inmobiliario si no suben los ingresos promedios de los argentinos.

3. Inflación baja: cuando la inflación es más alta que el aumento de ingresos, eso conlleva una disminución del poder adquisitivo, lo que nos lleva una vez más al punto anterior. Además, esta situación imposibilita el ahorro y la existencia de créditos hipotecarios lo cual disminuye la demanda inmobiliaria. Por eso para que el mercado mejore sería central que baje la inflación.

4. Créditos hipotecarios: es imposible que los entes financieros den créditos para comprar bienes raíces en un contexto de inflación e incertidumbre. Si se recupera la confianza y se estabiliza la moneda es posible que vuelvan. Con ellos aumenta la demanda y por lo tanto sube el valor del m2. Como dijimos, no se puede saber que va a pasar con estos factores, pero si podemos tenerlos presentes y actualizar nuestros datos constantemente para ver hacia qué rumbo se dirige el mercado inmobiliario.

Para evitar caer en predicciones o hacer análisis poco acertados te recomendamos tener una selección de métricas inmobiliarias para consultar regularmente y tomar decisiones en base a ellas.

De ese modo podrás ver la evolución en tiempo real del mercado y determinar si se encuentra en un camino hacia la mejoría, pero no esperes saber con certeza lo que pasará en el largo plazo.

No es muy útil conocer estos números por sí solos, si no que es necesario contrastarlos. Por ejemplo, no podemos saber si la demanda es baja o alta hasta que no la ponemos en relación a la oferta.

Luego, conocer los valores históricos nos permite conocer la tendencia del mercado. Por ejemplo si vemos el promedio de los salarios en los últimos 50 años veremos que el promedio es USD 1.100 mensuales, y aunque en la actualidad ese número haya bajado a la mitad se puede esperar en que en un episodio de estabilización vuelvan a esa media.

Por otro lado, los promedios históricos nos permiten saber en líneas generales si una inversión es segura. Por ejemplo, si el valor promedio del m2 a lo largo de los años fue de 100 y realizó una compra por 50, es posible que ese precio tarde o temprano vuelva a estabilizarse en la media y obtenga una ganancia.

Por otro lado, te dejamos algunas fuentes de donde obtener métricas inmobiliarias:

-Oferta: podes recurrir a los portales inmobiliarios más importantes de tu zona ya que en ellos estarán plasmadas la gran mayoría de propiedades en venta. Por ejemplo, Zonaprop tiene informes periódicos mostrando esta y otras métricas.

-Demanda: revisá las estadísticas del colegio de escribanos de tu zona. Suelen lanzar informes mostrando la cantidad de escrituras realizadas en un mes y otros datos como comparativas con años anteriores. Esta es la página del colegio de CABA.

-Remuneración promedio: se mide a través del RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) y sus valores históricos se ven en dólares adecuados a la inflación, de modo que los números de décadas pasadas son comparables a los actuales. Podés conocerlo en la página del Gobierno argentino.

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Argentina?

Para cerrar este artículo vamos a ver 10 señales que hablan sobre la actualidad y el futuro del mercado. Vamos a clasificarlas con un "semáforo inmobiliario", de tal modo que las señales que apuntan a una mejoría seran verdes, las que no llegan a ser optimistas en amarillo y las que apuntan a un deterioro en rojo.

Es nuestro semáforo inmobiliario con 9 señales de lo que puede pasar con el mercado en 2024:

1. Mes a mes sube la demanda de propiedades en CABA, con 3954 propiedades vendidas en octubre. El aumento de demanda pone presión para la suba de precios.

2. Baja la brecha entre precios de cierre y valores de lista, lo que habla de un mercado más saludable.

3. El precio actual del m2 en CABA (USD 1.700) está más cerca de la media histórica (USD 2.000) que del piso alcanzado en 2002 (USD 1.000).

4. Las acciones Argentinas muestran un crecimiento constante en los últimos meses lo que eventualmente tendría un impacto en el valor del m2.

5. El real estate en Argentina está muy barato en comparación con mercados vecinos como Bolivia y Paraguay, Europa y EEUU.

6. La oferta en CABA cayó de 160.000 el año pasado a 115.000 en la actualidad.

7. El costo de construcción se mantiene bajo, lo cual conforma una oportunidad de ganancias para desarrolladores e inversores. Al aumentar los emprendimientos inmobiliarios aumenta la oferta y eso disminuye los precios. No hay créditos hipotecarios por lo cual es difícil que crezca la demanda.

8. Los salarios pierden sostenidamente contra la inflación y el poder adquisitivo de los argentinos está en constante deterioro.

9. La renta del bono del tesoro de EEUU (4.95 % interanual) supera la renta de un departamento en CABA (4%).

De este modo, podemos ver 5 señales que apuntan a una posible mejoría y 4 que indican estancamiento o deterioro. Nuevamente recomendamos no sacar conclusiones sino estar alerta a estas métricas en el futuro.