La nueva Ley de Alquileres, sancionada en plena campaña electoral y ya vigente en todo el país, evitó introducir cambios en uno de los aspectos más controvertidos de la regulación actual: la duración de los contratos.

Al igual que en la norma anterior (la que rigió hasta el 17 octubre de 2023), la flamante Ley Nacional Nº 27.737 ratificó que las viviendas deben ser rentadas por períodos de al menos 36 meses.

Los legisladores descartaron las propuestas de regresar al plazo mínimo de 24 meses que se aplicó hasta 2020, tal como reclamaban los referentes de los propietarios y del sector inmobiliario.

"El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años", indica la nueva Ley, modificatoria del Código Civil y Comercial.

De todos modos, en el artículo siguiente, el texto aclara que esa regla general seguirá teniendo una serie de excepciones.

Son puntualmente cinco situaciones en las que "no se aplica el plazo mínimo". Y en las que las partes quedan por lo tanto habilitadas a pactar alquileres más cortos. A continuación, el detalle.

Nueva Ley de Alquileres: ¿en qué casos el contrato puede ser menor a 3 años?

1. Alquileres con fines determinados:

La Ley Nacional Nº 27.737 admite no aplicar el plazo mínimo legal a los alquileres que "tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado".

Amparado en esta excepción, el dueño puede alquilarle una vivienda a una persona que manifieste que la necesita por un tiempo limitado menor a 3 años para cumplir un objetivo concreto, según explicó Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario.

"Por ejemplo, hay personas que llegan a la ciudad para estudiar, o para hacer una pasantía por algunos meses, o para someterse a un tratamiento médico. En casos así pueden alquilar por menos de 3 años", graficó Abatti, también presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

2. Alquileres temporarios turísticos:

En el caso de una vivienda con muebles, la Ley actual permite alquilarla por períodos cortos. Puede rentarse como máximo por 3 meses, solamente si se usará con fines de "turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario" en beneficio del inquilino.

"Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los 3 meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines", indica la norma. La aclaración "salvo prueba en contrario" se añadió en la última reforma.

"Estos alquileres temporarios no pueden durar más 3 meses -confirmó Abatti-. Y recomendamos no prorrogarlos ni renovarlos más allá de ese tiempo, porque resultará complejo para el dueño probar la finalidad. Y se arriesga a que le reclamen la duración de 3 años".

3. Alquileres para uso diplomático:

Están exceptuados del plazo mínimo de 3 años las propiedades que sean alquiladas para ser sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales.

También las viviendas que se renten para alojar al personal extranjero diplomático o consular que trabaja en esas dependencias oficiales.

4. Alquileres para guardado:

La duración de 3 años tampoco se aplica a los alquileres de propiedades que tengan como destino la "guarda de cosas".

Esto se refiere, según Abatti, a inmuebles como cocheras o a los que vayan a ser utilizados como bauleras o depósitos.

5. Alquileres feriales:

Finalmente, la norma vigente especifica que no hay duración mínima para los contratos de alquiler de "puestos en mercados o ferias".

Ley de alquileres 2023: ¿cuáles fueron los cambios clave para dueños e inquilinos?

Valores sólo en pesos. Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la Ley aclaró que el precio "debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales". Prohibió también cualquier publicidad de alquileres con precios en moneda extranjera.

Aumentos semestrales. El monto del alquiler venía teniendo un único ajuste anual, pero con la nueva Ley las actualizaciones podrán pactarse "por intervalos no inferiores a 6 meses".

Nueva fórmula de ajuste. Para calcular los incrementos ya no se usará el índice ICL creado por la Ley de 2020. Ahora habrá que aplicar el coeficiente "Casa Propia", que toma el menor indicador entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.

Beneficios impositivos. Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler, entre otras ventajas.

Sin cambio retroactivo. Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguirán regidos por la Ley anterior, hasta que terminen. La reforma recién se aplica en la renovación o al iniciar un alquiler nuevo.