Frente a un mercado sobre ofertado, el recurso para vender es bajar el precio de la propiedad, señalan en las inmobiliarias.

En un mercado sobreofertado de inmuebles para la venta, los propietarios no tienen demasiada opción: deben bajar los precios para poder concretar la operación. Así, en los últimos meses, el 70% de los dueños decidió aceptar la retasación de su propiedad, según se desprende de un relevamiento realizado por la firma Predial. Esta tendencia se inició a comienzos de marzo pero se agudizó en el último trimestre.
"A pesar de las más de 160.000 propiedades publicadas para vender en los principales portales, sólo se firman 2.000 mil escrituras por mes y dentro de ese número se incluyen escrituras de edificios que se terminaron hace poco pero que son operaciones que se realizaron hace entre 2 y 5 años atrás", explican la firma.
"En todos los barrios hay oferta récord de propiedades. Sólo si el inmueble tiene algo único e irrepetible, todo aquel que tenga una fuerte competencia para ser vendido va a tener que tener un precio adecuado para atraer a la demanda. No se trata de si las propiedades lo valen, sino de si hay demanda que lo convalide y lo pague", explica Gabriel Brodsky, CEO de Predial.
Con el freno en la actividad que generó la pandemia y la crisis económica, los precios de las propiedades bajaron entre un 15% y 20% -con respecto al año pasado- y el 70% de los dueños aceptó retasar sus inmuebles para tratar de concretar la operación luego de muchos meses sin ofertas de compra, según esta experiencia.
"La baja es más fuerte en unidades chicas de edificios viejos y sin características distintivas. Hoy vemos que el mercado está inundado de departamentos chicos que antes estaban en alquiler y ahora están a la venta", indicó Brodsky. En cambio, las propiedades con balcones o amplias terrazas en edificios con amenities interesantes están resistiendo mejor la baja de precios.
Un relevamiento de la plataforma de inmuebles Zonaprop realizada hace pocos días mostró que el 34% de los departamentos en venta en la Capital Federal fue retasado a la baja en los últimos seis meses. A nivel histórico, en 2017 el porcentaje de inmuebles retasados, representaba el 18% del total ofertado. Ese porcentaje comenzó a aumentar a fines de 2018 y la tendencia continúa en alza hasta hoy, según la plataforma.
Según Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, "toda venta exitosa de una propiedad comienza con una buena tasación. Es decir, que se concrete en un tiempo razonable y a un precio acorde con lo que indica el mercado", describe.
Según su opinión, uno de los errores más habituales al realizar la tasación de una unidad cuando solamente se toma como referencia los otros departamentos usados que se vendieron en el mismo edificio en el último tiempo. Porque "independientemente del estado en que se encuentre un departamento, los valores pueden variar considerablemente dependiendo del piso en el que se ubique, si es frente o contrafrente, etc."
Otro error frecuente, según el empresario, consiste en tomar propiedades con elevados valores de tasación. "En mayo de 2020 aseguramos que los precios de las propiedades bajarían entre un 20 y un 40%. Hoy vemos que esas proyecciones se concretaron con bajas en los precios hasta picos de un 30%. Sumado a ésto se presentaban, en algunos casos, contraofertas de un 10 a un 15%", explicó Di Maggio.
Desde Predial, recuerdan que el único momento en que se observó una tendencia similar a la de hoy fue en 2001, donde el mercado estuvo con mucho stock y pocos compradores. "Actualmente vemos distintos tipos de vendedores que quieren desprenderse de sus activos en ladrillos al mismo tiempo: gente que se va del país, rentistas que desarman ese negocio, inversores de m2 que prefieren la liquidez, desarrolladores que necesitan vender para sostener las obligaciones de obras en curso, gente que vende porque el lugar le quedó chico y las operaciones normales de siempre que se hacen en el mercado", recordó Brodsky.
Aunque todavía hay un 30% que prefiere demorar la venta antes que bajar el precio, desde el sector inmobiliario tratan de persuadir a sus clientes para que tomen magnitud de cómo está el mercado en la actualidad. "Al principio es como un duelo porque tienen que asimilar una realidad que no esperaban. Pero en definitiva se trata de cuánto tiempo quieren estar intentando vender la propiedad, es una cuestión estadística", según Brodsky.
Finalmente, Di Maggio recuerda: "así como unos años atrás el mercado ajustaba los precios de las propiedades cada dos o tres meses, hoy lo hace cada 15 o 20 días. Es allí donde el profesional inmobiliario debe adecuarse a los valores de mercado para poder lograr ventas en un mercado tímido para hacer ofertas", señaló.