Qué implica cada opción, tanto para el dueño del inmueble como para quienes vayan a recibirlo. Ventajas y desventajas.

Al planificar la herencia y el reparto de los bienes e inmuebles surgen muchas dudas. Es que en general, no se sabe mucho del tema como para tener la seguridad de que las cosas se están haciendo bien, sin mencionar las complicaciones que pueden surgir y los gastos que implican este tipo de trámites.
Son varios los aspectos a tener en cuenta antes de decidirse a donar un bien, dado que no hay una sola respuesta que sirva para esta pregunta. El primero de ellos es la forma en la que la persona transmitirá su patrimonio personal hacia los herederos: las vías más comunes son por sucesión o una donación en vida.
El segundo, qué implica cada una de estas dos opciones, tanto para quien es el titular de la vivienda, como para quien vaya a recibirla.

¿A qué se le llama herencia?

La herencia es el conjunto de bienes, derechos u obligaciones que se transmiten desde su dueño o creador a otros individuos considerados como legítimos herederos o aquellos voluntarios (designados por el testamento). Dicha transmisión ocurre generalmente cuando la persona dueña del patrimonio muere y entonces deja a sus seres queridos su legado. 
¿Quiénes son los herederos? Son las personas (naturales o jurídicas) que tienen el derecho a recibir una determinada herencia. En la mayoría de los países del mundo, las personas pueden, además, escribir un testamento en donde se especifica a quiénes se quiere dejar los bienes y en qué proporciones.
De todos modos, de no existir testamento, la ley establece quiénes serán considerados como legítimos herederos. Usualmente estos últimos son los viudos, hijos, padres u otros parientes cercanos.
Obligaciones y derechos de los herederos: tienen dos opciones con respecto a la herencia:
. Aceptarla, lo que implica asumir los derechos y obligaciones asociados a ella.
. Repudiarla o rechazarla porque considera que no le beneficia.
Un dato importante a tener en cuenta son los impuestos a las sucesiones, lo que significa que se tendrá que pagar al Estado una parte de los beneficios obtenidos.
¿Qué significa hacer una donación?
Según detallan desde el Colegio de Escribanos, donar es celebrar un acto jurídico mediante el cual una persona ("donante") decide disponer un bien (o varios) a favor de otra persona ("donatario") en forma gratuita.
Como es un acto que se celebra en vida de ambas partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del donatario. El donatario debe aceptar la donación.
La ley dice que, cuando se trata de bienes inmuebles, la donación debe hacerse por escritura pública. En consecuencia, el donante deberá recurrir a un escribano, quien lo asesorará y redactará la escritura pública de donación.
¿Qué costo tiene? En líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia de la propiedad. En la Provincia de Buenos Aires se suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuyas alícuotas son altas y variables según el valor de los bienes donados.
Con relación a los honorarios profesionales por la instrumentación del contrato de donación y la transferencia del inmueble donado hay que saber que el honorario sugerido por el Arancel Notarial y el Colegio de Escribanos es del 2 % de la valuación del inmueble donado.
Con la reciente modificación de tres artículos del Código Civil y Comercial, las donaciones de inmuebles ya no son jurídicamente observables y no tienen trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. 
Es que antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, que fue publicada en el Boletín Oficial en diciembre de 2020, esos títulos quedaban observables por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante; por lo que nadie quería comprarlos y eso frenaba mucho las operaciones inmobiliarias.
¿Se puede limitar o establecer condiciones en una donación? El donante puede establecer cláusulas o condiciones que de algún modo limiten el derecho del donatario para disponer (vender, volver a donar, dar en usufructo, etc.) del bien recibido.
Las cláusulas más usuales son:
. Establecer el derecho de usufructo. De esta manera, el donante se reserva el derecho de habitar, usar y percibir los frutos del bien donado. Y puede pactarse de por vida. En tal caso, el donatario tendrá lo que se denomina "la nuda propiedad" (propiedad desnuda) y no podrá disponer del bien sin consentimiento expreso del donante que tiene el usufructo.
. Establecer un "cargo". Significa que la donación está supeditada a que el donatario cumpla una obligación accesoria o condición (por ejemplo: realizar alguna obra o aplicar el bien donado a algún fin específico). El incumplimiento de esa condición le da derecho al donante de iniciar una acción para pedir que la donación sea revocada (es decir, dejarla sin efecto).
Donación en vida: ¿cuáles son las ventajas y las desventajas?
Adelantar y planificar la herencia, si bien tiene un costo, es menor y mucho más rápida de ejecutar que las sucesiones. Según detalló el tributarista Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, a Clarín, "en general puede ser beneficioso para las dos partes, aunque tiene pros y contras. Pero muchas veces los beneficios bien estructurados son mejor que los perjuicios".
Por su parte, la martillera Marta Liotto comentó que con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la figura de la donación adquirió mayor aceptación toda vez que dicha figura posee más seguridad jurídica con las modificaciones efectuadas, no sólo respecto de las personas a quien se dona sino a aquellos terceros que pretenden adquirir una propiedad.
"Es por ello que a partir del nuevo Código, muchas personas están optando por donar en vida la propiedad a sus parientes, reservándose el usufructo vitalicio (es decir que el donante pueda seguir usando la propiedad de por vida) Es una forma de dejar todo resuelto en vida y muchos aducen que con la donación evitan problemas a sus herederos", explicó.
No obstante, agregó que por experiencia propia "los trámites sucesorios en CABA son relativamente rápidos".
En tanto, destacó que "el problema que tiene la donación es en caso en que el donante se arrepienta de haber donado ya que salvo excepciones no tiene marcha atrás". 
Aspectos positivos:
. Si se adelanta la herencia, a través de una donación en vida, entonces no habrá que hacer un juicio por la sucesión. De esta manera se ahorran los costos de abogados y de tasa de justicia y el tiempo que demora una sucesión que implica iniciar una sucesión.
. El donante no paga impuestos.
. El donatario no paga impuestos nacionales.
. El donante se puede reservar el usufructo vitalicio de los bienes, típico caso de inmuebles o acciones. De esta forma se garantiza recibir los frutos del bien (vivir en el inmueble, percibir el alquiler el inmueble, los dividendos de las acciones, etc).
. El donante puede donar para que los bienes queden en cabeza de los herederos y que estos últimos paguen impuestos pero en menor medida que lo que pagaba el donante, por la aplicación de escalas progresivas de los impuestos a las ganancias y bienes personales.
Aspectos negativos:
. El donatario puede tener que pagar el impuesto a la transmisión gratuita de bienes si tiene domicilio en la Provincia de Buenos Aires. Si tiene domicilio en otras jurisdicciones sólo podría tener que pagar el impuesto si los bienes que se donan están situados en la Provincia de Buenos Aires
. Si la donación es sin reserva de usufructo, el donatario tiene los beneficios por lo cual se deberá pagar ganancias, bienes personales, IVA e ingresos brutos, cuando corresponda.
. Si deja que en el inmueble vivan los donantes, al no haber reserva de usufructo, deberá declarar un alquiler presunto y pagar ganancias, por lo cual puede resultar muy inconveniente en ese caso.
. El donatario tendrá un inmueble a su nombre que puede generar que no pueda solicitar un crédito hipotecario subsidiado, como pueden ser los de acceso a la primera vivienda.
. Al tener más de un inmueble, también puede incluir en el impuesto de sellos que deba pagar al transferir un inmueble.
. El donatario, si es monotributista, podría quedar excluido de poder serlo en función de los bienes que les sean donados. Esto porque el monotributo tiene ciertas restricciones en cuanto a montos de ingresos, cantidad de actividades, etc.