La combinación de más opciones disponibles y ajustes en los precios sugiere una dinámica más favorable para aquellos en búsqueda de vivienda, a la par que plantea desafíos para propietarios y desarrolladores en un contexto económico fluctuante.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23, el mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires registró un notorio aumento en la oferta de departamentos en alquiler. Un análisis reveló que la disponibilidad de unidades se expandió un 304% interanual. A pesar del rechazo del Senado a la validez del DNU, este continuará vigente hasta que la Cámara de Diputados se pronuncie al respecto, que recién lo haría el próximo mes.

Desde fin de año cuando se derogó la Ley de Alquileres de 2020, la oferta de viviendas alcanzó niveles récord. Ahora, con la posibilidad de establecer acuerdos flexibles entre las partes, los propietarios comprenden que pueden negociar contratos de alquiler de doce meses o dos años, con ajustes que compensan la inflación en períodos más cortos.

El trabajo realizado por Argenprop confirmó que los departamentos de 1 y 2 ambientes encabezaron el crecimiento con un aumento del 375% y 286% respectivamente, seguidos por las unidades de 3 ambientes con un 162%, mientras que los departamentos más grandes, de 4, 5 o más ambientes, registraron incrementos más moderados del 67% y 74% respectivamente.

En la actualidad, un monoambiente de 35 metros cuadrados en Almagro o Caballito tiene un precio inicial de $150.000 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 45 metros cuadrados en Almagro, Parque Patricios o Palermo SoHo comienza en $185.000 mensuales.

Gonzalo Villanustre, CEO de esta plataforma, confirmó a Infobae que «esta expansión en la oferta se tradujo en una desaceleración en los precios de alquiler, principalmente en las unidades de mayor tamaño. Para noviembre de 2023, estos precios habían alcanzado su máximo, pero para febrero de 2024, se observó una reducción de al menos el 15% en el precio promedio de los departamentos de 3 y 4 ambientes en CABA».

Un departamento de 3 ambientes con 60 m2 en zonas como Constitución, Liniers o San Nicolás tiene un precio inicial de $200.000 al mes. Mientras tanto, los departamentos de 4 ambientes con más de 80 m2 en áreas como Parque Chacabuco, La Boca o Recoleta, comienzan en $320.000 mensuales.

La moneda en que se hacen las ofertas también mostró cambios significativos; los avisos en pesos aumentaron un 258%, mientras que aquellos en dólares lo hicieron en un 112%. «La continua presencia de ofertas en dólares se atribuye a varios factores, incluidos la volatilidad cambiaria y la demanda de inquilinos extranjeros», añadió Villanustre.

El análisis por barrios reveló que la oferta se incrementó en todas las zonas, siendo Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza y Almagro algunos de los barrios con mayor aumento. No obstante, áreas como Villa Lugano, Versalles y Villa Soldati experimentaron los menores crecimientos, aunque aún así significativos.

Mayor ritmo en inmobiliarias

Con la variabilidad en precios, y el aumento en la diversificación de las propuestas por zona y tamaño, el mercado inmobiliario de CABA parece ingresar en una nueva etapa.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló que desde la implementación del DNU, se observó un significativo aumento en el porcentaje de la cartera de propiedades destinadas al alquiler habitacional (no temporario). «Las tasaciones para alquiler tradicional crecieron semana tras semana, llegando a triplicarse en algunos casos».