La controvertida Ley de Alquileres de 2020 había tenido en octubre pasado una primera reforma, que impuso ajustes semestrales; y al final fue derogada en diciembre por decreto. Sin embargo, para quienes tienen contratos en marcha firmados con la vieja norma, nada cambió todavía.

"Los contratos celebrados con anterioridad al DNU 70/2023 y que no vencieron se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración", explicó Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

En consecuencia, todos los alquileres de vivienda que se hayan iniciado entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 siguen -hasta su culminación- regidos por la Ley 27.551, la cual preveía un único ajuste anual determinado por un índice oficial.

En este marco, para los inquilinos que deban afrontar esa modificación en abril de 2024, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante.

Tras 12 meses sin cambios, estas familias tendrán que pagar casi el triple que lo desembolsado en marzo. De un mes al otro el aumento en su alquiler será del 197,7%. O incluso mayor.

Se trata de un nuevo récord ya que superará el 165,5% aplicado en las actualizaciones de marzo, el 147,1% de febrero, el 137,5% de enero, el 128,3% de diciembre y el 119,5% de noviembre.

La nueva suba, ya confirmada, obedece a que según la ley de 2020 el monto mensual del alquiler varía cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación, disparado a niveles altísimos.

Para muchos inquilinos el ajuste anual de abril de 2024 será el primero de su contrato, firmado en 2023. Pero para otros será el segundo y último cambio, si iniciaron el alquiler en el cuarto mes del 2022.

En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo monto -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.

¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual del alquiler según la ley de 2020?

La Ley 27.551 establecía que los contratos debían durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual sólo podían realizarse "ajustes anuales".

La norma ordenaba hacer esos ajustes "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".

Es decir, que los aumentos así determinados quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) sigue siendo la entidad encargada de elaborar y publicar cada mes ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).

El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).

De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en abril de 2023 (hace casi un año) ya era de 3,64; y que abril de 2024 lo iniciará en 10,80.

Paso a paso, ¿cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si el ajuste anual cae en abril de 2024?

En los últimos días el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de abril de 2024, por lo cual el cálculo ya puede realizarse. El procedimiento es el siguiente:

Paso 1: averiguar los ICL

Hay que consultar (aquí), por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.

Por ejemplo, el 1° de abril de 2023 el ICL era 3,64 y el 1° de abril de 2024 el ICL será 10,80.

Paso 2: calcular la variación

Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.

En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 10,80 dividido 3,64. Como resultado se obtiene un valor de 2,96703. Eso implica que el índice casi se triplicó y que habrá que aplicar un aumento del 296,7%.

Paso 3: calcular el nuevo monto

Tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.

En el ejemplo, si desde abril de 2023 se venían pagando $ 140.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,96703. La cuenta arroja $ 415.384: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre abril de 2024 y marzo de 2025 inclusive.

Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de abril, la suba será mayor: un 214% por ser el ICL inicial 3,72 y el final 11,68.

Así, por ejemplo, un alquiler de $ 110.000 pasará a $ 345.376; y uno de $ 185.000, a $ 580.860.

Aumento anual del alquiler: ¿cómo cálcular la nueva cuota de manera automática?

Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.

Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.

Tres calculadoras que se pueden utilizar son:

-Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).

-Calculadora del IVC. Es la opción oficial del Gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

-Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.

Si hay que mudarse o renovar contrato, ¿a cuánto están los precios en el mercado?

Al hacer una renovación o iniciar un alquiler nuevo las reglas aplicables son ya las del DNU 70/2023, que permitió a las partes pactar libremente tanto la frecuencia de actualización como el índice a utilizar y hasta la moneda de pago (puede ser en dólares).

Según el último informe del portal especializado Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el valor promedio de alquiler de un monoambiente subió a $ 354.568 por mes para el primer período del contrato (luego la cuota irá teniendo ajustes con el mecanismo acordado).

Asimismo, un departamento de dos ambientes pasó a costar unos $ 416.991 por mes y una unidad de tres ambientes se ubicó en $ 568.314 por mes.

Esos precios promedio, relevados durante febrero (segundo mes de plena vigencia del DNU), marcan que los alquileres en Capital tuvieron una suba del 286% en 12 meses y del 719% en los últimos 24 meses.