La industria en la Argentina continúa en crecimiento, lo cual repercute en la demanda de espacios en centros logísticos y depósitos. Durante la primera mitad del año se mantuvo la fuerte demanda dentro del mercado, con un índice de vacancia histórico que continúa disminuyendo período a período.

Los datos surgen del último informe Market Beat Industrial elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Siguiendo con la tendencia de los últimos relevamientos, la zona más requerida durante los primeros seis meses del año continúa siendo el Triángulo de San Eduardo, área que consolida la mayor demanda de Zona Norte, con 22.504 metros cuadrados contratados, dejando la tasa de vacancia en solo 1%. Como respuesta a esto, ingresaron en construcción 110.000 m² en Zona Norte, dejando un saldo total en el mercado de 266.726 m² en obra.

"En comparación con los períodos del año anterior, la absorción es menor debido a la baja disponibilidad de centros logísticos, mientras que el indicador de vacancia va a continuar disminuyendo hasta que se finalicen obras en curso", comentó Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado.

La absorción neta semestral mostró claramente la concentración de la demanda en Zona Norte, con un saldo de 44.304 m² entre metros tomados y desocupados, mientras que en Zona Sur y Zona Oeste la absorción neta semestral fue de 13.000 y 15.800 m², respectivamente.

"Dada la situación del país y las restricciones de importación, la mayoría de las superficies absorbidas provienen de empresas dedicadas al comercio electrónico, consumo masivo y las automotrices", detalló José Ignacio Viñas, director general de Real Estate comercial de Cushman & Wakefield.

Vacancia y precios

En cuanto a la tasa de vacancia, descendió semestralmente de 4,5% a 2,8 %. La baja más importante se registró en Ruta 8 (Pilar), donde la tasa disminuyó de 4% hasta llegar a 0%, dejando la zona sin disponibilidad.

Los precios pedidos se vieron afectados debido a la escasa oferta, generándose así un incremento. El alquiler mensual llegó a 7 dólares el m², casi 30 % por encima en la comparación semestral. La suba en el promedio se debe al ingreso de 6.000 m² con un precio pedido de u$s 8,5/m², mientras que el resto de los espacios disponibles también percibió subas, pero no tan pronunciadas.

Se esperaba que el precio pedido promedio continuase subiendo a medida que ingresaran al mercado las obras en construcción, las cuales registraban estos valores debido a su categoría (A+) y a los valores por inflación.

En cuanto a los indicadores económicos, hay tres que tienen incidencia en los ajustes de contratos: el dólar oficial llegó a mitad de año con incremento de 83% interanual; el índice de la Cámara Argentina de Construcción tuvo un resultado de 115,1% en el mismo lapso, y el índice Cedol/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte, se incrementó 122,5 % al cierre de junio. Salvo el incremento del dólar oficial, los otros dos indicadores superan al índice de inflación de 114,2 % interanual registrado a mayo del corriente año.

Proyectos

Durante el primer semestre ingresaron al mercado 33.000 m². Como consecuencia de la alta demanda, se comenzaron a construir varios proyectos, que suman 266.726 m², de los cuales 110.000 m² ingresaron en construcción en el último mes.

Si bien esto muestra un equilibrio de cara al futuro en función de la escasa vacancia actual, recién entrarán al mercado hacia fines de año, por lo que se espera una segunda mitad del año con muy poca disponibilidad aún, lo que significa que la vacancia continuará bajando y los precios seguirán incrementándose.

A su vez, los proyectos que comenzaron a construirse en el último mes se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. Cabe destacar que la mayoría de estos ingresarán al mercado pre-alquilados, por lo cual los 492.629 m² en proyecto pronto comenzaran a activarse, ya que la demanda continuará en aumento.

Piedra libre para los costos ocultos

El segundo Desayuno de 2023 de la Asociación Argentina de Logística Empresaria (Arlog), realizado en el Salón Nogal del Goldencenter, el miércoles 19 de julio, tuvo como eje la “Actualización de los costos del segundo trimestre y los costos ocultos del comercio exterior”.

Durante el encuentro, coordinado por Alejandro Leiras, director de Estudios e Investigación en Arlog, distintos especialistas tomaron la palabra para dar su opinión sobre el comportamiento de la economía nacional y las particularidades que afectan al sector del transporte y la logística, y la visión desde la actividad portuaria y marítima en relación a problemas que interfieren en el buen desempeño de las exportaciones y exportaciones.

La disertación de Emilio Felcman, director Estudios Económicos de la Federación Argentina de Entidades Empresarias del Autotransporte de Cargas (Fadeeac), se dividió en dos partes. A grandes rasgos, la primera abordó los niveles de actividad y la economía argentina en los últimos 30 años, mientras que la segunda parte se enfocó en el comportamiento de los precios en 2022 y el primer semestre de 2023.

"La característica de la economía argentina, con sus distorsiones y desequilibrios macro desde hace varios años, es la volatilidad", aseguró Felcman, que hizo un análisis de la evolución de costos y sus perspectivas para 2023, teniendo en cuenta la alta inflación (nacional e internacional), el factor de la guerra en Ucrania y la sequía que afectó los ingresos a las arcas nacionales, tan esperados por empresarios y gobiernos.

Sin olvidar el contexto mundial, también hizo un repaso por los principales factores de los aumentos de precios, como la energía eléctrica, el combustible, recursos humanos, material rodante, seguros, entre otros.

Leiras analizó que el combustible mantuvo su protagonismo en las alzas de costos, con un impacto de 5,52% en el último mes, junto con fuertes subas en los rubros de seguros (del 20,73%), lubricantes (8%) y material rodante (7,28%).