Todo tiene que ver con la nueva ley. Aquellos contratos pactados en septiembre del 2020 se actualizarán por el Índice de Contrato de Locación, que informa el Banco Central. Luis Gaggiotti, presidente de la Cámara Inmobiliaria, brindó precisiones al respecto.

La inflación sigue en alza y con la llegada de septiembre, los alquileres pactados bajo la nueva Ley de Alquileres, tendrán un reajuste anual cercano al 49% para el segundo año de contrato.
De esta forma, aquellas personas que firmaron un contrato de alquiler con la nueva normativa y cumplen su primer año en septiembre, tendrán que afrontar aumentos que rozan casi el 50%. El fuerte incremento surge de aplicar el Índice de Contrato de Locación (ICL) por el que se ajustan los alquileres en la Argentina, que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de la inflación y de los salarios que difunde el Indec.
Respecto a la actualización, el titular de la Cámara Inmobiliaria de Rafaela, brindó detalles de cómo se debe realizar el ajuste anual bajo el nuevo índice de contratos. "A partir que se puso en vigencia la ley con el nuevo índice el mismo aumentó en 12 meses un 47.6% y en los últimos 13 meses, un 50%. Los alquileres se están actualizando a ese precio. Es una actualización importante, lo que no se sabe es si eso realmente se corresponde con los ingresos de las familias", sostuvo.
La Ley 27.551 modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación con el objetivo de beneficiar a los inquilinos, al disponer que los contratos de alquiler de vivienda deben durar tres años y se pueden ajustar sólo anualmente, en base a lo que determine el ICL. Para la aplicación de estos incrementos, se toma el ICL del día en que se firmó el contrato -período base- y se lo compara al cumplirse un año calendario -fecha en que se debe realizar el reajuste.
En cuanto a la situación de nuestra ciudad, Luis Gaggiotti manifestó que "hay una disyuntiva porque pese a estos aumentos importantes, hay una falta de oferta de inmuebles en alquiler que se agudizó en los últimos 3 o 4 meses". Ante la consulta de por qué se agudizó la escasez de alquileres, Gaggiotti respondió que se debe a una "simultaneidad de cosas: por un lado, hay una mejora importante en los ingresos de la gente, que estaba sin trabajo en el marco de la pandemia y que ahora se está regularizando la situación. Por otro, debido a que los alquileres de las propiedades no tenían buena rentabilidad, algunos decidieron ponerlas en venta en lugar de alquilarlas. Y, por otro lado, porque no hubo ningún incentivo importante para construir viviendas para alquilar, teniendo en cuenta las restricciones municipales para desarrollar proyectos de inversión inmobiliaria, fundamentalmente por el aumento en el valor de los terrenos", analizó.
Paralelamente, la reactivación de la construcción en la ciudad fue motorizada por la construcción de viviendas familiares, además de ampliaciones o refacciones. "Se nota que hay una reactivación de la construcción, pero no de proyectos inmobiliarios", remarcó.

¿Vender o alquilar?

Al recorrer la ciudad es evidente la cantidad de casas en venta que hay, ya sea por inmobiliaria o de forma particular. En cuanto a qué puede ser más conveniente, teniendo en cuenta la realidad del mercado, el titular de la Cámara Inmobiliaria destacó que "depende del estado de la propiedad. Si la misma está en condiciones para habitar, se recomienda poner en alquiler porque hay mucha demanda insatisfecha, sobre todo de alquileres de casas. Pero si la vivienda requiere de mejoras importantes, ya no pasaría a ser rentable, por lo que se recomienda vender".

Modificación del Código Urbano

A poco de que el Ejecutivo elevara al Concejo Municipal el proyecto con la modificación del Código Urbano, Gaggiotti, quien a su vez integra la Comisión de Urbanismo, en representación del CCIRR en conjunto con otros colegios de profesionales, indicó que el mismo "no fue del todo consensuado". En cuanto a los puntos de disenso, tienen que ver con temas técnicos, ligados a la necesidad de aumentar la cantidad de metros cuadrados para construir en los terrenos del microcentro. "Toda esta tratativa que iniciamos hace 6 años atrás para modificar el Código era para aumentar la cantidad de metros cuadrados para hacer en un terreno. Como está hoy el valor de los terrenos en el centro, 3 o 4 pisos es muy poco para amortizar estos costos, por lo que se necesitarían unos dos o tres pisos más".
En cuanto a la propuesta del DEM, Gaggiotti advirtió que no solo no mejora la situación, sino que la empeora. "La modificación que propone el Ejecutivo es que, en caso de aprobarse, se pueden construir menos metros cuadrados de los que se pueden hacer actualmente, con excepción de algunos bulevares, y teniendo en cuenta un índice de impermeabilización. Esto agravaría la situación actual. Son muchos metros que no se pueden desarrollar producto de esta restricción. Lo que se propone es que en aquellos lotes que no se puede incorporar, compensarlo con un retardador subterráneo hidráulico, que, a su vez, ya estaría bastante resuelto el tema por los nuevos desagues que se están realizando", explicó.
Además, destacó que "son cuestiones técnicas que el resto de las instituciones no alcanzamos a comprenderlo en la magnitud que el Ejecutivo lo plantea. Las instituciones que participamos son los que estamos en el tema, tanto el Colegio de Arquitectos, Colegio de Ingenieros, Maestros Mayores de Obra, Cámara Inmobiliaria, Cámara de la Construcción, Colegio de Agrimensores y el Centro Comercial. Somos gente que estamos en el tema y expresamos el mismo punto de desacuerdo con respecto a la propuesta del Ejecutivo".
Ahora, resta un encuentro en el Concejo Municipal para responder las consultas de los concejales. "Estamos a la espera de tener un encuentro con el Concejo. Ojalá se destrabe lo más rápido posible, para que sean factibles las inversiones. La construcción es la industria más movilizadora de mano de obra y de dinero genuino, porque es gente que tiene ahorros y los destina a una inversión en la ciudad", finalizó.