¿Qué se observa en el mercado inmobiliario que nos puede dar una idea de lo que se viene para el 2024?

Algunas señales positivas:

-La derogación de la Ley de Alquileres deja ver una luz hacia el futuro del mercado que tiene un efecto positivo en el segmento de la venta de inmuebles. También, la vuelta del inversor. Siempre se piensa que el inversor es una persona poderosa con mucho dinero y no se tiene en cuenta que en las últimas décadas, prácticamente sin crédito, las inversiones estuvieron en gran medida en manos de profesionales independientes, quienes con sus ahorros pudieron invertir en ladrillos viendo en este tipo de inversión un resguardo de valor.

La derogación de la ley vuelve a darle la oportunidad a estos profesionales de hacer valer el esfuerzo detrás de sus ahorros con la renta inmobiliaria lógica que se va acomodando a la inflación. Esta dinámica al mismo tiempo favorece al mercado de alquileres aumentando la oferta y permitiendo el acceso a alquileres a mayor cantidad de personas.

-Impuesto a la transferencia de inmuebles y blanqueo: las últimas propuestas incluidas en la ley ómnibus dan cuenta de la eliminación de impuestos (ITI) y fricciones que siempre funcionan como incentivos positivos para el mercado inmobiliario aunque no son los más poderosos.

Respecto del blanqueo, puede generar alguna mejora ya que siempre en épocas de cepo hay ahorro no declarado a través de la compra de dólar informal pero la realidad es que éstas herramientas solo pueden lograr una tímida mejora de corto plazo.

Algunos obstáculos:

-Un cambio en tendencia en la oferta de inmuebles a la venta. Algo que venimos observando los últimos seis meses es una caída sostenida en la cantidad de departamentos ofrecidos a la venta en la Ciudad de Buenos Aires. ¿Qué significa esto? Un 30% menos opciones para comprar que en 2023. Este factor puede generar una estabilidad general en los precios e incluso una suba en aquellas que tengan menor competencia, ofrezcan muy buena ubicación, calidad de construcción y servicios.

-La falta de crédito: sin crédito no habrá un gran volumen de ventas. Lo único que ha movido el mercado de inmuebles los últimos años es el ahorro del sector privado. El 2023 fue un buen año en términos de escrituras (si se lo compara con los últimos cuatro) debido a la gran caída del precio de los inmuebles respecto del 2019. Recordemos que si hay algo que bajó desde el 2019 es el precio del metro cuadrado, llegando a superar una caída del 35% en dólares nominales, esto es, sin ajustar por inflación de USA. Este dato surge del ROI, el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias. En la medida que no haya crédito difícilmente podamos ver una reactivación significativa del mercado de compraventa.

-Costos de construcción vs precio del dólar: en los últimos meses, el costo de la construcción ha superado la tasa de inflación, generando una presión sobre los precios de las propiedades en etapa de preventa. Esta situación puede mover la demanda hacia las unidades ya construidas y listas para habitar, las cuales se presentan como oportunidades atractivas para inversores, ya que ofrecen la posibilidad de generar ingresos de alquiler de manera inmediata. Este fenómeno se ve potenciado por el respaldo del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que impulsa mejoras en el mercado locativo.

Los frenos más importantes que afectan el mercado siempre estuvieron del lado de la macroeconomía: el cepo cambiario, la falta de crédito, la inflación y la alta volatilidad del precio del dólar. Todas estas variables están de alguna manera vinculadas entre sí y lo que pase en el mercado dependerá en gran medida de la evolución de las mismas.