En medio de una marcada volatilidad económica que se suma a la readecuación que está teniendo el mercado inmobiliario después de la eliminación de la Ley de Alquileres, muchos se preguntan cuál será la evolución de las ventas y cuáles son los nichos que presentarán las mejores oportunidades para los inversores.
El mercado inmobiliario viene de transitar siete años de crisis. El año pasado, de la mano de una baja en los precios, se dio una incipiente recuperación de las operaciones de compra y venta: en la Ciudad de Buenos Aires, por caso, se vendió 20,1% más de inmuebles que en 2022. Sin embargo, ese total fue prácticamente la mitad respecto de las 7.862 escrituras que se firmaron en 2017.
De todas maneras, según Mariano Garcia Malbrán presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), "los bienes inmuebles en la Argentina siguen siendo vistos como una inversión segura para proteger el capital de la devaluación, dada la volatilidad económica". Y considera que "esto podría mantener la demanda de propiedades en niveles similares a los últimos meses de 2023, especialmente en segmentos que se consideran refugio de valor, como propiedades en ubicaciones premium o desarrollos que ofrecen características únicas", dice.
"Las altas tasas de interés y las restricciones crediticias pueden seguir siendo un obstáculo para la compra de viviendas, especialmente para los compradores de primera vivienda", agrega. "La innovación en soluciones de financiamiento, como el crowdfunding inmobiliario o los acuerdos de financiación directa entre desarrolladores y compradores o con créditos hipotecarios privados, podría ser clave para dinamizar el sector", señala.
El rol de la desregulación de los alquileres
La reciente derogación de la Ley de Alquileres generó una mejora en la oferta de inmuebles en locación acompañada por una tibia tendencia a la baja de los precios. En febrero, según relevamientos de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, hubo bajas del 2,3% en pesos corrientes en los alquileres respecto de enero y del 0.6% para casas en AMBA.
Por eso, según García Malbrán, "comprando a valores de ocasión y teniendo una rentabilidad locativa en dólares nada despreciable se puede generar una utilidad importante para el inversor decidido. Además, hay una valorización futura de la propiedad", opinó.
Para Hugo Koifman, CEO de la desarrolladora Branson, comprar un inmueble en el pozo "sigue siendo un excelente negocio". Y recuerda que los expertos en real estate tienen sus inversiones diversificadas en distintos rubros.
Su desarrolladora, está vendiendo "a buen ritmo" desarrollos en zonas muy buscadas como Bajo Belgrano o Cañitas en la Ciudad de Buenos Aires. "Esto nos marca que la expectativa de esos compradores es que en el corto plazo perciben que van a poder alquilar o revender esas propiedades terminadas a valores muy superiores a los de pozo, o bien, tendrán un capital que se ha incrementado considerablemente en pocos meses".
Según Leonardo Rodríguez Nader CEO de la desarrolladora CMNV-Comunidad de Inversión, opina que, "si bien en la mirada cortoplacista puede haber algún tipo de vaivén, no hay duda de que en el mediano y largo plazo todos los activos de real estate van a subir en dólares", dice.
"Definitivamente, la oportunidad hoy es única teniendo en cuenta que los precios en dólares, a valores históricos están bajos y el costo de reposición -producto de la inflación en pesos y del dólar en baja- se encareció considerablemente. Además, Buenos Aires siempre estuvo en los rankings como la ciudad más cara y hoy araña apenas el quinto o sexto puesto según los valores promedio actuales", ejemplifica.
Por su parte, Ariel Venneri, especialista en economía y finanzas corporativas, y socio fundador del grupo MAHE Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que "quien busca ahorrar, ya sea con dólares o pesos, se enfrenta actualmente a una situación sin precedentes, porque no tiene opciones de inversión que, al menos, le brinden protección contra la pérdida de valor", dice.
Frente a este contexto, el mercado inmobiliario ofrece alternativas. Además de los precios bajos de las propiedades, "los valores de vivienda en construcción y nueva empezaron a mostrar recuperación a partir de mitad del año pasado lo que marca una gran oportunidad de rentabilidad para inversores y compradores que tengan margen de ahorros para afrontar la compra ante la falta total de crédito viable", señaló el especialista.