Quienes monitorean el mercado inmobiliario corporativo, están observando que la demanda de oficinas registró una desaceleración en el primer trimestre del año versus el período anterior. Esto generó que los precios de los alquileres tuvieran una baja, necesaria para incentivar el sector.
Si bien la vacancia o disponibilidad de los espacios de trabajo se achicó 0,4 puntos según un informe de CBRE Argentina, está en niveles altos: 18,8%. La perspectiva, según esta fuente es que la demanda continuará de la misma manera a la espera de un entorno más previsible para reactivar sus movimientos corporativos.
Según los datos reportados en el último informe, la tasa de vacancia actual es 2,3 puntos porcentuales más alta que la registrada en el mismo trimestre del año anterior. Algo que se dio por la combinación de varios factores: por un lado, debido a la menor actividad económica y a un mercado en el que los alquileres tradicionales compiten con los espacios temporales de trabajo (coworking).
También por el impacto de la producción de oficinas que se entregó durante el 2023. Sucede que durante la pandemia se había acumulado un stock y se retrasaron muchas de las obras que ya estaban en ejecución.
Bajan los precios en dólares
En este contexto, en el primer trimestre del año las rentas se comprimieron un 1,2% con respecto al trimestre anterior. El precio promedio para las oficinas Clase A/A+ fue de USD 23,38 por metro cuadrado (m2) por mes.
Un dato interesante que confirma la tendencia es que todas las zonas mostraron un descenso en los valores de renta pedidos, lo que sugiere un posible reajuste no sólo para intentar capturar la demanda, sino también para hacer frente a la primera devaluación del dólar oficial, cuyo valor es tomado como referencia para el pago de los alquileres.
"Desde el ajuste realizado sobre el valor del dólar oficial al cierre de 2023, y su impacto directo sobre las rentas, el mercado pasó a ser más favorable para los propietarios, mejorando el deteriorado margen de rentabilidad de las oficinas", explicó Juan Villarolo, senior consultant de CBRE.
La oferta y la demanda
La absorción neta del primer trimestre de 2024 fue de 9.708 m2. Por segundo trimestre consecutivo cerró en valores positivos, aunque continúan estando muy por debajo del promedio trimestral del mercado.
La superficie alquilada trimestral alcanzó los 20.220 m2. La demanda estuvo impulsada por la ocupación de edificios en el corredor Norte de la Panamericana, la zona Macrocentro y Macro Norte, que en su conjunto absorbieron el 63% de la superficie total alquilada.
En el extremo contrario, la superficie liberada fue de 10.512 m2. El total de la superficie desocupada se encuentra en la zona CBD (siglas de Central Business District) dentro de la cual se destacan los sub mercados Plaza Roma, Puerto Madero Norte y Microcentro que concentraron el 92% del total.
"El momento de transición que atraviesa el mercado mientras se adapta a las nuevas medidas económicas, podría estar demorando la reactivación de la demanda, que permanece a la espera de un entorno más previsible para realizar movimientos corporativos", agregó por su parte, Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Desde Newmark Argentina, en tanto, opinan que "el mercado se encuentra expectante ante el gran cambio de paradigma a nivel nacional". En este sentido, se prevé que, "si las condiciones económicas se acomodan y prospera un contexto de mayor previsibilidad, las empresas retomen sus planes de movimientos corporativos, impulsando la absorción de nuevos metros".
En la Capital Federal y el corredor norte CABA es donde se encuentra la mayor concentración de proyectos entregados en el 2023. Mientras que, según datos de CBRE, la producción para los próximos tres años será de 167.687 m2 de los cuales el 73% está previsto para este año.