La brusca devaluación en un lunes negro para los mercados y los resultados de las PASO generaron un escenario de incertidumbre en el sector inmobiliario. La industria que, durante los últimos meses, se ilusionaba con un cambio de ciclo con una brisa de cola y un escenario de valores de venta por el piso. En los pasados meses, los inmobiliarios se sorprendían porque a contramano de lo que suele pasar en años electorales, la aguja se movía. Es decir, no había una actitud de wait & see. Es que pese a la ambigüedad económica, las propiedades se consolidaban como refugio de inversión. No obstante, el actual escenario político y económico abre más de un interrogante: el primerodde ellos es ¿cómo impactarán los sorpresivos resultados de las elecciones al mercado inmobiliario? ¿Afectará al costo de construcción? ¿Se frenarán las operaciones?
"Los resultados de las elecciones han alejado el temor al populismo y han reforzado la idea de la propiedad privada, un aspecto crucial para los inversores", responde Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, quien igual aclara que, históricamente, cada vez que se produce un salto en la cotización del dólar, las consultas disminuyen -un fenómeno que paradójicamente no sucedió en las últimas semanas-. Sin embargo, es optimista y cree que, una vez que se establezca una cierta estabilidad en el valor del dólar, las consultas volverán con mayor fuerza.
Hay que tener en cuenta que el mercado atraviesa tiempos de "bonanza" en comparación a la demanda desde 2020. Las consultas no disminuyeron en los últimos meses, pese a la volatilidad del dólar paralelo. En esta línea, julio marcó un hito: fue el primer mes en 52 -desde marzo de 2019- en el que los precios crecieron aunque en forma incipiente: un 0,1% en un mercado en el que el valor de venta promedio de una propiedad en la ciudad se sitúa en USD 2153 por m² -en base a datos de Zonaprop-.
Además, el sector cerró el primer semestre del año con una suba del 15% respecto a 2022. "Ese dato alentador se condice con que todos los meses de este 2023 fueron positivos respecto al anterior, cosa que en 2022 no había pasado. Y la curva de la pandemia hasta acá es en lenta recuperación", señala Jorge De Bartolo, presidente del Colegio de Escribano de la Ciudad de Buenos Aires.
Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate marca tres horizontes temporales: corto, mediano y largo plazo. En el primero, prevé una disminución de consultas y cierres de operaciones debido a la volatilidad del dólar. No obstante, sugiere que si el dólar se estabiliza, es posible que estas cifras se recuperen. En el mediano plazo, anticipa una mayor incertidumbre hasta fin de año, pero confía en el deseo sostenido de inversión por parte de muchos compradores, lo que podría impulsar el mercado. A largo plazo, considera que las perspectivas son positivas, especialmente si hay un cambio de ciclo político que promueva una mayor estabilidad económica y menos intervención estatal.
El bróker inmobiliario Fabián Achával aporta que el mercado se encuentra en su mayor dinamismo en los últimos meses, impulsado principalmente por una caída en los precios que impulsó la demanda. "Tanto inversores nacionales como internacionales volvieron al mercado, reactivando sectores como los inmuebles de mayor valor y los emprendimientos premium", asegura.
Estos indicios reflejan un interés en inversiones a largo plazo y una posible transición en el ciclo económico. Señala que los resultados de las PASO y la consecuente volatilidad del tipo de cambio tuvieron un impacto predecible. Como ya mencionaron otros expertos, cuando el tipo de cambio oficial se sacude, consecuentemente se reducen consultas y visitas hasta que se vuelve a estabilizar, y según Achaval, este patrón de reacción es una constante en el mercado. "En este caso, el salto del tipo de cambio generará incertidumbre y desaceleró la actividad operativa, especialmente porque el resultado de las elecciones no estaba previsto por el mercado", afirma.
No obstante, el bróker recalca la presencia de numerosos factores positivos que influyen en el mercado inmobiliario. Destaca la agenda de reformas propuesta por los candidatos, todas ellas en línea con el fomento del mercado. "Aunque las turbulencias generadas por el salto cambiario generarán una pausa momentánea, en el panorama a mediano plazo sigue siendo favorable", asegura. En su visión, la combinación de cambios en los precios, el atractivo para inversores y una agenda reformista promercado auguran un horizonte positivo para el sector.
En relación con las propiedades usadas, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, aporta su análisis particular. Destaca que los precios, que se ajustaron a los valores actuales desde 2019, no experimentarán cambios significativos. Según su perspectiva, estos valores ya alcanzaron su nivel más bajo.
El impacto en el costo de construcción
A la hora de hablar sobre las inversiones en pozo, Gómez Picasso explica que el costo de construcción, anticipa una ventana de oportunidad para aquellos que cuentan con dólares y proyectos en marcha, ya que podrían aprovechar los costos más bajos en dólares que genera la devaluación siempre, aunque ya descuentan un acelerado proceso de pass through -el impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio- . ¿Qué significo esto? Que la ventana de oportunidad será de corto plazo.
Para José Rozados, otro de los directores de Reporte Inmobiliario, los nuevos costos de construcción generarán una oportunidad en el corto plazo para aquellos que tienen proyectos en marcha y disponen de dólares. Esto se debe a la posibilidad de aprovechar una disminución temporal en los costos en la moneda extranjera, como sucedió el junio pasado, cuando se estimaba que el costo para construir una vivienda de alta calidad costaba alrededor de USD 2.299,73 por metro cuadrado a la cotización oficial. Sin embargo, si se consideraba la cotización del dólar blue hacia finales del mes, se observaba una reducción considerable en los costos. En este caso, el metro cuadrado disminuía significativamente a USD 1.247,73. Esto equivale a casi la mitad del costo original calculado a la cotización oficial.
Martín Pinus, experto en el mercado inmobiliario premium, señala que en el largo plazo, independientemente del candidato que llegue a la presidencia, el panorama es bastante alentador. "Si bien estas variables pueden afectar incluso la adquisición de materiales en el caso de las construcciones, la retracción actual es principalmente coyuntural", asegura . A medida que se despejen las incertidumbres, la situación "podría mejorar".
Bryn enfatiza que los proveedores de insumos se encuentran con "listas congeladas" y no están aceptando pedidos relacionados con el dólar, como acero y hierro. "A corto plazo, esto podría resultar en un aumento del costo de construcción en pesos, pero con el tiempo se ajustará", asegura el experto.
Sin embargo, a pesar de esto, subraya que durante los últimos 10 años, los precios de construcción se mantuvieron bajos. En el último año, se mantuvo estable, pero aún está un 10% por debajo del promedio de la década. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó su piso histórico de los últimos 20 años, pero igual sigue siendo una inversión atractiva. En este contexto, Bryn explica que es factible aprovechar la oportunidad de llevar a cabo proyectos de construcción.
El futuro de los alquileres
Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria, pone el foco en el mercado de alquileres. "Hoy no podría pasar una tasación de alquileres en pesos", afirma y confiesa que no recibió pedidos desde hace dos semanas. Recordemos que julio marcó otro aumento récord con números por las nubles. En datos concretos, un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires alcanzó un valor promedio de $ 143.825 por mes, un dos los $ 176.244 y un tres, los $ 230.178, según los datos de Zonaprop.
Se trata de los departamentos que todavía no encontraron inquilino, que entran al mercado y ajustan sus valores para empezar los nuevos contratos. Solamente en el mes de julio, los precios escalaron un 11,3%, suba que por tercer mes consecutivo marca un récord de incremento mensual desde que el portal inmobiliario realiza el sondeo. En los primeros siete meses del año, el valor de publicación de los alquileres creció un 89,6%, por encima del avance de la inflación (62,5%) y del índice con el que se actualizan los contratos de alquiler ya vigentes (57,3%). Mientras que en la comparación interanual el incremento fue del 152,9%, también la máxima registrada desde el inicio de la serie en 2012. Esta suba supera la variación de la inflación interanual que fue de 116,4% y al ajuste del ICL que fue del 108,2%.
Aunque la incertidumbre está presente, Balayan espera que el panorama se aclare tras las elecciones y visualiza más desafíos en el mercado de alquileres que en el de ventas en las próximas semanas. "Veo más complicado el mercado locativo que el de venta en las próximas semanas", insiste.
Más allá de la realidad del mercado de los alquileres, en el de venta, los expertos anticipan una desaceleración temporal en las consultas y operaciones, comparten la expectativa de un panorama más alentador a mediano y largo plazo, con la esperanza de una mayor estabilidad económica y política en el país.