La nueva Ley de Alquileres, sancionada en octubre de 2023 y ya vigente en todo el país, dedica uno de sus artículos a una cuestión clave para la relación entre inquilinos y propietarios: los casos de "resolución anticipada" de los contratos.
Se trata del derecho que tienen los inquilinos a decidir irse de la vivienda y devolver las llaves antes de la fecha prevista, si así lo desean o necesitan. Por ejemplo, ante un problema económico, una separación o una inesperada oportunidad de emigrar.
Ejerciendo esta facultad, el inquilino puede entonces ponerle fin al alquiler sin haber completado la duración mínima legal de tres años y sin la obligación de pagar todos los meses restantes.
Lo que detalla el marco legal para este tipo de situaciones es con cuánta anticipación debe ser avisado el cambio de planes, qué indemnización puede exigir el dueño y cuáles son los requisitos para que pueda incluso irse sin penalidad.
Al respecto, la reciente reforma mantuvo todas las reglas que figuraban en la ley previa y que se venían aplicando desde julio de 2020.
Pero añadió una importante aclaración sobre cómo debe calcularse el monto de la compensación económica para el propietario. A continuación, punto por punto, los detalles.
Resolución anticipada del contrato: ¿cuánto debe pagar el inquilino según la nueva Ley?
La flamante Ley 27.737 -modificatoria del Código Civil y Comercial de la Nación- dice que el "locatario" (inquilino) puede acceder al beneficio de la resolución anticipada una vez que han "transcurrido 6 meses de contrato" y "debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador (dueño) con al menos un mes de anticipación".
Enseguida el texto indica que, si el inquilino decide irse antes de que finalice el primer año de contrato, deberá pagarle al propietario "en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble".
En cambio, si el inquilino devuelve la propiedad "transcurrido dicho lapso" (o sea, durante el segundo año o después), deberá pagar solamente un mes de alquiler como indemnización.
La norma también contempla, sin embargo, una importante excepción: si el inquilino le avisa al dueño con una anticipación de tres meses o más, y deja la vivienda pasado el sexto mes de contrato, "no corresponde el pago de indemnización alguna".
Nueva Ley de Alquileres: ¿cómo se determina el monto de indemnización por rescindir contrato?
Hasta ahora, un aspecto que admitía interpretaciones diversas era cómo calcular el monto concreto de compensación, ya que no hay un único valor para "un mes de alquiler" o "un mes y medio".
Lo cierto es que el monto mensual en pesos a pagar por el inquilino es uno al comienzo y luego va teniendo ajustes periódicos. Entonces, ¿cuál habría que tomar? ¿El precio del comienzo, el del día del aviso o el del último mes de ocupación?
Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario, explicó que con la nueva Ley de Alquileres -controvertida en múltiples aspectos- esa ambigüedad quedó resuelta.
Fue así porque una pequeña frase añadida al texto aclara ahora que para el cálculo de la indemnización por resolución anticipada hay que considerar "el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble".
Es decir, lo que correspondía pagar en el mes de la salida. "Aunque en la práctica siempre primó ese criterio, es positivo que se haya aclararado", opinó Abatti, quien preside la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Ley de Alquileres 2023: ¿qué pasa si el contrato termina antes por culpa del dueño?
La necesidad de quedarse al menos 6 meses y la indemnización al propietario se refieren a los casos de rescisión "sin causa". Pero si el inquilino se ve impulsado a irse por un incumplimiento del dueño, puede hacerlo en cualquier momento, sin el mes de preaviso y sin cargos extras.
Según el Artículo 1.220 del Código Civil y Comercial, el inquilino puede dar por concluido el contrato si el motivo es "imputable" al dueño. Principalmente, si éste incumple su obligación de "conservar" la vivienda en las condiciones iniciales y pactadas.
Ley de Alquileres 2023: ¿el contrato puede terminar antes por iniciativa del dueño?
La regla general es que el propietario no puede rescindir el contrato en el momento que desee, como sí tiene derecho a hacerlo el inquilino en los términos de la Ley. Si quien está en la vivienda pretende quedarse los 3 años, el propietario deberá respetarlo.
Sin embargo, el artículo 1.219 del Código Civil y Comercial habilita al "locador" a rescindir el contrato ante determinados incumplimientos del inquilino.
Por ejemplo, si debe dos meses de alquiler, si utiliza la propiedad con un fin distinto al pactado (por ejemplo, como comercio en vez de vivienda) o si no la conserva como corresponde.
Ley de Alquileres 2023: ¿qué otros cambios trajo para dueños e inquilinos?
Valores sólo en pesos. Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la Ley aclaró que el precio "debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales". Prohibió también cualquier publicidad de alquileres con precios en moneda extranjera.
Aumentos semestrales. El monto del alquiler venía teniendo un único ajuste anual, pero con la nueva Ley las actualizaciones podrán pactarse "por intervalos no inferiores a 6 meses".
Nueva fórmula de ajuste. Para calcular los incrementos ya no se usará el índice ICL creado por la ley de 2020. Ahora habrá que aplicar el coeficiente "Casa Propia", que toma el menor indicador entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.
Beneficios impositivos. Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler, entre otras ventajas.
Sin cambio retroactivo. Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguirán regidos por la Ley anterior, hasta que terminen. La reforma recién se aplica en la renovación o al iniciar un alquiler nuevo.