Todos conocemos a alguien que está o estuvo en la intensa búsqueda de un departamento o una casa para vivir en Rafaela. Apenas las inmobiliarias publican una nueva unidad disponible, se las sacan de las manos.
Padres que buscan un lugar para sus hijos estudiantes, parejas que quieren una pieza más para el bebé, o amigos que buscan un lugar para compartir gastos. Todos se enfrentan a la odisea de conseguir un buen lugar para vivir y, que al mismo tiempo, esté al alcance de sus bolsillos.
Aún con la posibilidad de enterarse rápidamente por Facebook o Instagram, es muy común que al llamar, nos informen que ya se alquiló o que al menos fue señada. Si tenemos la suerte de que todavía esté en alquiler, puede pasar que tengamos que anotarnos en una lista para coordinar una visita al inmueble junto a otros interesados.
Son pocos los que a través de un intenso trabajo de mover contactos logran dar con un propietario de forma directa para convenir un acuerdo entre las dos partes. Esta es una gran forma de ahorrar costos para ambos, pero por supuesto tiene su contracara en el alto riesgo que ambos asumen sobre el cumplimiento de lo pactado.
Luis Gaggiotti, titular de la Cámara Inmobiliaria de Rafaela, dialogó con CASTELLANOS y confirmó que se mantiene la gran disparidad entre la oferta y la demanda: "Los alquileres están en una situación muy dinámica y los que aparecen se alquilan. Hay una recuperación de la demanda con respecto al año pasado y existen problemas en la reposición de unidades. La inflación no ayuda al inquilino, ya que el índice del Gobierno dio casi 90% de aumento para un año".

Impacto de la ley

La Ley 27.551 del año 2019 que regula la actividad inmobiliaria en el país, ha generado un impacto negativo para propietarios e inquilinos. Lo han reconocido los propios legisladores nacionales, que ante el daño que ha producido la norma han declamado que deberían modificarla. Pero la realidad es que por alguna razón no se han puesto de acuerdo para hacerlo y, mientras tanto, miles de familias siguen padeciendo las consecuencias.
En el Congreso tampoco han escuchado a los especialistas, quienes ya han acercado sus sugerencias y consejos sobre cómo se podría revertir la situación. En ese sentido, Gaggiotti lamentó que no se esté teniendo en cuenta lo que propone una entidad de nivel nacional como lo es la FIRA (Federación Inmobiliaria de la República Argentina): "Esa ley desatiende todas las recomendaciones surgidas de las reuniones que se hicieron de todas las cámaras inmobiliarias del país que estamos representadas en la FIRA, de la cual la Cámara de Rafaela es integrante. Los legisladores votaron como ellos querían, no les interesa tanto la gente".
Uno de los principales inconvenientes es que las actualizaciones sean anuales y no semestrales, porque al hacerse cada doce meses perjudica al propietario que llega al final del año con un valor muy atrasado. Para el inquilino también es perjudicial, porque el escalón de alquiler puede ser de un 90 o 100%, es decir, que se le va casi al doble y tampoco le sirve. Es un golpe muy duro para el bolsillo de ambas partes.
Las agrupaciones inmobiliarias llevan sus propuestas a los legisladores, pero todavía no hay avances y el proyecto de modificación sigue durmiendo en Diputados por falta de acuerdo para armar una sesión.

Mejora de la rentabilidad

Según los datos que maneja Gaggiotti, es un buen momento para insertar en el mercado un inmueble para alquiler: "Las rentabilidades estaban antes entre 1,5 y 2% anual. Ahora estamos en el 3 y hasta 3,5%. Casi se duplicó la rentabilidad que estaba muy baja. Históricamente era del 6 o 7% anual, y ahora estamos en el 3. Esto es para alentar a la gente a posicionarse con inmuebles, ya que es un buen ahorro. El metro cuadrado de construcción es el que protege de la evolución de la inflación a la larga, siempre, porque si los valores bajan en dólares, también bajan otras cosas proporcionalmente".
En este sentido sugirió que aquella persona que tenga una casa medio antigua, o que no esté en condiciones, se anime a restaurarla un poco y volcarla al mercado porque la va a alquilar. La baja rentabilidad de los últimos cinco años llevó a que hubiera pocas inversiones.
El crecimiento demográfico de Rafaela no se detiene y hay cada vez menos lugares para alquilar. El presidente de la Cámara rafaelina consideró también que el código de edificación sumamente restrictivo que tiene la ciudad no ayuda a la situación. Luego de cinco años de conversaciones se votaron algunas modificaciones, pero no fueron todas las que pretendía la agrupación de inmobiliarias. Eso generó un vació de propiedades en la construcción que recién ahora se está queriendo paliar. Durante años se hicieron muchas edificaciones particulares, pero no específicamente para renta.

¿Cuánto piden hoy?

En departamentos de un dormitorio que no sea de un edificio con ascensor, que sea en algún complejo, planta baja o primer piso, los alquileres mensuales comienzan en los 45 mil pesos. En el caso de unidades con dos habitaciones ya habría que hablar de 65 mil pesos para arriba. Esos son más o menos los valores de unidades en buen estado, según Luis Gaggiotti. Por supuesto que siempre dependerá de la ubicación y del acceso a servicios como el gas natural.

Requisitos mínimos

Hoy en día, si se quiere realizar un contrato enmarcado en la legislación vigente, se debe firmar un acuerdo por tres años. Se piden los datos del titular del contrato y garantías que pueden ser propietarias o con recibo de sueldo. El monto de la garantía va a estar en función del valor del alquiler. Los honorarios tradicionales que cobran las empresas inmobiliarias suelen estar en un 5% del total del contrato.

Cuidar al propietario es cuidar al inquilino

El alquiler de una vivienda, al igual que cualquier otra operación comercial, debe resultar rentable y atractivo. En la medida en que los dueños de los inmuebles perciban que el mercado inmobiliario sigue estando fuertemente regulado por la intervención estatal, habrá menos oferta y por lo tanto, los precios seguirán altos.
Es muy necesaria la derogación o, al menos, una meticulosa modificación de la ley de alquileres que solamente ha logrado espantar a los propietarios, que con inteligencia optaron por retirar sus departamentos y casas del mercado.