El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento particular: mientras los costos de construcción se disparan, los precios de las propiedades no acompañan ese ritmo. Esta desconexión comienza a generar tensiones en los márgenes de ganancia de los desarrolladores, que deben replantear estrategias de inversión y comercialización. En paralelo, ciudades como Rafaela presentan una dinámica distinta, influenciada por factores locales, donde el crédito hipotecario y una nueva Ley de Alquileres ofrecen un leve alivio al mercado.
El costo de construcción en dólares se duplicó en el último año y medio -aproximadamente desde que asumió el gobierno de Javier Milei-, alcanzando niveles que superan los USD 1.500 por metro cuadrado en algunas zonas del país. Este aumento está impulsado por el sinceramiento del tipo de cambio, la inflación en los materiales (vidrio, aluminio, hierro, cobre) cuyos elementos se encuentran dolarizados. A estos costos debemos incluirle además los costos que significan las licencias del terreno, gastos generales, impuestos y el margen de ganancia.
Sin embargo, a pesar de este fuerte incremento, los precios de las propiedades en pozo (aún en etapa de construcción) no acompañaron ese ascenso. En zonas consolidadas del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el metro cuadrado de venta se mantiene entre los USD 2.000 y 2.500, lo que genera una evidente presión sobre los márgenes de rentabilidad del desarrollador.
La consecuencia inmediata es la ralentización de los nuevos lanzamientos. Muchos desarrolladores optan por frenar proyectos, concentrarse en optimizar costos o buscar herramientas de financiamiento alternativas. La estabilidad de precios, que en otro contexto podría leerse como positiva para el comprador, hoy pone en jaque la viabilidad económica de muchas obras.
Rafaela y un contexto particular
En Rafaela, la situación tiene matices distintos. Luis Gaggiotti, presidente de la Cámara Inmobiliaria local, dialogó con Diario CASTELLANOS y trazó un panorama que, si bien reconoce las tensiones del mercado, deja entrever algunas luces de reactivación.
Uno de los puntos centrales destacados es la influencia de los créditos hipotecarios. «La actividad estuvo bastante ágil estos meses», sostuvo, «especialmente por el impacto de los créditos hipotecarios que financian entre el 70 y el 90% del valor de la propiedad. Eso permite a muchas familias destinar al pago de una cuota lo que antes gastaban en alquiler».
Esta mejora en el acceso al crédito se suma a la reciente modificación en la Ley de Alquileres, que devolvió libertad de negociación entre las partes. Ahora, propietario e inquilino pueden pactar libremente el plazo del contrato, la moneda, y los índices de actualización. Como resultado, la rentabilidad de las propiedades en alquiler pasó de niveles mínimos del 1,5% anual en dólares a valores entre el 5 y el 7%.
No obstante, Rafaela también enfrenta sus propios desafíos. Según el empresario inmobiliario, en varios rubros -como materiales y mano de obra- la ciudad presenta precios más altos que otras localidades comparables. Esto obliga a los desarrolladores a ser más eficientes, porque el margen para recuperar costos se achicó notablemente.
«El valor de reposición hoy de un departamento con ascensor ronda entre los USD 1.500 y 1.700 el metro cuadrado», explicó el empresario. Sin embargo, aún existen unidades en venta correspondientes a desarrollos anteriores, con valores de entre USD 1.200 y 1.300 por m². Esta diferencia ofrece una ventana de oportunidad para los compradores, aunque las posibilidades son cada vez más limitadas.
También advirtió que algunos propietarios aún colocan sus unidades -propiedades en general, tanto departamento como casas- «muy por encima del mercado», dificultando la fluidez del sector. Aun así, reconoció que en lo que va del corriente año, las propiedades recuperaron cerca del 15% en dólares, aunque el índice de costo de la construcción subió un 35%, lo que indica que aún hay un desfasaje. La lectura que hace Gaggiotti sobre este desfasaje es de que todavía puede haber un margen a mediano plazo para que las propiedades puedan seguir aumentando su valor en dólares, ya que el índice está por encima de los valores que han crecido los precios de ventas.
Como mensaje final respecto a toda la realidad que se encuentra atravesando el sector inmobiliario de Rafaela y la región, Luis Gaggiotti dejó en claro que estos son «Momentos de dar un salto a la calidad respecto al asesoramiento que debe recibir alguien para decidir una inversión de este tipo. Hay que tener un buen conocimiento del mercado, operar con profesionales habilitados, ya que también hay mucha mediocridad de agentes no calificados para intervenir en el rubro inmobiliario, que obviamente como todos los rubros debe conocer del tema para saber si podrá recuperar su inversión, qué rentabilidad tendrá, gastos e incluso los problemas legales que podría generar todo esto», enfatizó el Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rafaela.
Una necesidad de oferta
Pese a los obstáculos, Gaggiotti cree que hay espacio para crecer. El aumento poblacional sigue generando demanda habitacional, y el parate de obras durante los últimos dos a tres años -principalmente por la crisis previa al actual Gobierno- dejó un déficit que el mercado aún no logra cubrir completamente.
Este contexto, sumado a la mayor rentabilidad de los alquileres, está alentando nuevamente la inversión en ladrillos. Pero con un criterio: desarrollar con eficiencia, con visión de mediano plazo, y en sintonía con la capacidad real de pago del mercado.
Mientras el informe nacional expone un mercado tenso, donde los costos duplicados no logran trasladarse al precio final, Rafaela muestra un termómetro más alentador en algunos aspectos. El retorno del crédito, una Ley de Alquileres más flexible y una demanda latente configuran un escenario donde los desarrolladores, con prudencia y estrategia, pueden encontrar oportunidades.
