La fisonomía de una ciudad se moldea no sólo por la iniciativa privada, sino, y de manera crucial, por las políticas de planeamiento urbano. En Rafaela, el sector inmobiliario privado, representado por la voz de Luis Gaggiotti, un reconocido empresario del rubro y actual presidente de la Cámara Inmobiliaria del Centro Comercial e Industrial de Rafaela y la Región (CCIRR), alza la voz para señalar profundos desafíos que condicionan los desarrollos privados en áreas ya consolidadas, mientras que el Estado apunta a una expansión hacia una periferia, lo que implica alto costo para el erario público y la comunidad.
En diálogo con Diario CASTELLANOS, Luis Gaggiotti puso el foco en un contrasentido que se mantiene latente en Rafaela y es que la ciudad cuenta con áreas céntricas y macrocéntricas provistas de servicios esenciales -electricidad, cloacas y gas-, pero cuyas normativas y ciertos criterios de planificación están obstaculizando la densificación en estos sectores. «Paradójicamente, en lugar de justamente concentrar las construcciones o desarrollos en esos lugares donde tenemos servicios, se recurrió a una expansión bastante costosa de superficies alrededor de la ciudad», explica el empresario, refiriéndose a una Política Municipal de los últimos 5 a 7 años que ha impulsado desarrollos en la periferia, muchas veces con asistencia estatal.
Esta estrategia de expansión hacia los márgenes de Rafaela, según Gaggiotti, implica un traslado oneroso de infraestructura y servicios. «Es muy difícil después llevar servicios a la periferia, es muy caro, hay que llevar energía, hay que hacer subestaciones, agua corriente, todo el tendido eléctrico, desagüe y a su vez hay atender estos espacios con otros servicios como la recolección de residuos, mantenimiento de calles, toda una serie de temas que son colaterales a un desarrollo», subrayó.
Para el empresario local esto no es todo, sino que a estos condicionamientos se suma la imposición de terrenos mínimos de 300 metros cuadrados para desarrollos privados, lo cual encarece la inversión y va en contra de la necesidad de una familia tipo que, para una vivienda de 60 o 70 metros cuadrados, no requiere de una superficie tan extensa. La propuesta del sector es clara y contempla lotes de 200 metros cuadrados que permitan densificar y optimizar la infraestructura existente, siempre resguardando los parámetros urbanísticos.
Las piedras en el camino del desarrollo urbano central
La crítica de Gaggiotti se articula en torno a dos limitantes principales que frenan la inversión privada en el centro y macrocentro rafaelino. Una de ella es la incidencia de la Comisión de Preservación y Defensa del Patrimonio Urbano, y las complejidades en la factibilidad de los servicios energéticos.
Respecto a la Comisión de Patrimonio, el empresario fue contundente al reconocer que, «no está funcionando con la calidad, la celeridad y la objetividad que debería tener». La imposición de conservar fachadas o partes de edificios, aun cuando las propiedades están en muy mal estado o son prácticamente para demoler, es vista como un obstáculo insalvable más que como una medida de preservación. «Esto inhibe a un desarrollador a poder usar o utilizar ese terreno, porque cualquier condicionamiento del frente pone serias trabas para un desarrollo», afirma Gaggiotti. Esta situación, sumada a las bajas alturas permitidas (6 o 7 pisos), hace que la amortización del valor del terreno en zonas céntricas sea económicamente inviable para los desarrolladores.
El segundo gran escollo es la incertidumbre con la factibilidad energética por parte de la Empresa Provincial de la Energía (EPE). Antes de adquirir un terreno o planificar un edificio, los desarrolladores necesitan certezas sobre la disponibilidad de suministro. Según relató el empresario inmobiliario de nuestra ciudad, la experiencia ha demostrado que, en ocasiones, la habilitación de factibilidad inicial puede derivar en la obligación de realizar obras de inversión «muy importantes», como la incorporación de transformadores o tendidos eléctricos subterráneos de gran envergadura y alto costo, lo que altera radicalmente la viabilidad de los proyectos.
«Actualmente tenemos estas dos limitantes, no sólo que podemos desarrollar pocos metros cuadrados, estás condicionado por el frente, condicionado por factores de absorción de agua, y después tenemos que ver si la EPE brinda servicio o no, es un combo muy difícil de superar, por eso hay muy pocas construcciones», sintetiza Gaggiotti, explicando la escasez de nuevas edificaciones privadas en áreas centrales.
El costo de construcción y de terrenos en Rafaela
Más allá de las limitaciones normativas y de servicios, el empresario también aportó datos sobre los costos actuales, cabe aclarar que esto ya no es para un desarrollo inmobiliario, sino más bien el costo de construcción de una vivienda estándar que puede rondar entre los 60 y 70 metros cuadrados y que en nuestra ciudad puede estar rondando los USD 600 por M2, si consideramos el «costo puro», que no incluye impuestos, gastos adicionales, planos ni honorarios profesionales. Si analizamos todo el costo de estos ítems, más algunos impuestos relativos, el costo del metro cuadrado de construcción de una casa tipo se ubica en alrededor de un millón de pesos.
A este valor hay que sumarle el precio del terreno. En Rafaela, un lote con servicios básicos (agua corriente, electricidad, alumbrado público y pavimento) puede costar alrededor de USD 25.000. La disponibilidad de cloacas es variable y la red de gas natural es aún limitada, aunque se espera una ampliación con la finalización del gasoducto, obra que está planteada que pueda reiniciar para fines del corriente año.
En definitiva, la voz del sector inmobiliario privado de Rafaela pone en evidencia la urgencia de repensar las políticas de planificación urbana. Para Luis Gaggiotti y las instituciones que lo acompañan, el desafío es claro y apunta a cómo fomentar un desarrollo equilibrado que aproveche la infraestructura existente en el centro y macrocentro, revitalice espacios urbanos y, a su vez, responda de manera eficiente a las necesidades habitacionales de los rafaelinos, evitando una expansión periférica que traslada costos y complejidades al conjunto de la sociedad.
