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Hay más locales vacíos que antes de la pandemia a pesar de la fuerte baja de precios

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Según un sondeo de la Cámara de Comercio, en octubre había un 59,4% más de locales desocupados que antes de la pandemia. La recuperación es lenta.

En la última semana, la llegada de la tradicional marca de ropa masculina James Smart a un local ubicado al 1700 de la avenida Santa Fe representó un bálsamo para el sector comercial que viene registrando, tras la pandemia, un importante nivel de locales cerrados en las principales arterias de la ciudad de Buenos Aires. Esa multiplicidad de persianas bajas y vidrieras tapiadas con papel proliferaron en el último año y medio ahora empiezan lentamente a revertir lo peor de la crisis, según relatan los comerciantes.
Si se compara con la situación de principios de 2020, previa a la cuarentena, el número de locales vacíos en las principales áreas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires subió el 59,4%, según se desprende del último relevamiento efectuado durante el bimestre septiembre-octubre de este año por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC).
En concreto, en ese lapso, se detectó un total de 440 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas. Sin embargo, respecto de la medición anterior, correspondiente a julio-agosto del 2021, se registró un incremento del 1,6%, ya que entonces los locales vacíos eran 433.
Según José Claveria, presidente de la Asociacion Amigos de la avenida Santa Fe, actualmente hay un promedio de un local desocupado por cuadra, en esa zona comercial. «Desde hace un mes, están empezando lentamente a alquilarse los locales». Así como James Smart, se sumó recientemente, la casa de alimentos Dipy abrió en Santa Fe al 1500 en un negocio previamente ocupado por Converse, cuenta a modo de ejemplo. Aunque también se fue definitivamente una farmacia tradicional ubicada en Santa Fe y Uruguay.
Según el directivo, lo peor de la crisis durante este año fue entre abril y julio y en este momento, los comerciantes están intentando levantar el nivel de las ventas de cara a las próximas Fiestas.
El fenómeno de los cierres en los comercios, especialmente en los rubros de la gastronomía (los más castigados durante la cuarentena), dio lugar a una baja pronunciada en los precios de los alquileres. Una situación contraria a lo que ocurrió con los valores de renta de las viviendas particulares.
Debido a esa gran caída, un recurso que empezó a implementarse en las inmobiliarias es establecer un valor, al que luego se le aplica un descuento del 50% durante los primeros seis meses para compensar los gastos de la apertura y también el propietario puede ofrecer el primer mes sin cargo para que el comerciante logre instalar el local.
Fernando Ginevra, de la inmobiliaria Ginevra Propiedades, que comercializa locales en los principales corredores comerciales cuenta que «la vacancia está bajando desde mitad de año y recién ahora se está volviendo a alquilar, claro que en niveles de precios históricamente bajos», dice. Un local en Florida y Lavalle que hoy se alquila en $ 550 mil (unos US$ 2.750), en otros tiempos costaba más del doble en dólares.
Según el empresario, un local standard sobre la calle Florida, hoy se puede alquilar entre $ 180 o $ 200 mil mensuales, cuando antes valían mucho mas. Otra variable que están asimilando los propietarios es la caída muy fuerte que tuvo la rentabilidad que solía estar entre 3 y 5% anual en dólares, claramente por encima de la renta que dan las viviendas.
A diferencia de los contratos que rigen para los inmuebles particulares, en los locales comerciales las partes pactan los ajustes de los alquileres, si bien también tienen un plazo mínimo de tres años.
«Lentamente, el miedo de los propietarios a que el local quede vacío está empezando a mermar aunque para los inquilinos, las expensas se convirtieron en un peso mayor en el porcentaje que deben pagar por el alquiler».
El relevamiento de la CAC observó que la cantidad de locales ofrecidos en alquiler aumentó un 59,2% en relación a la situación previa a la pandemia, mientras que en venta se incrementaron un 162,5% en la misma comparación.
De acuerdo con esa medición -que se realiza desde 2014 en las principales arterias comerciales porteñas- en el último bimestre se registraron más locales vacíos en las avenidas Córdoba (4000-5300); Pueyrredón (0-1200); Santa Fe (700-5300); Rivadavia (2000-2800; 4900-5400; 6300-7400; 11000-11600) y Corrientes (200-6800); y en la peatonal Florida. En cambio, en las avenidas Corrientes (200-6800) y Avellaneda (2800-3800) se evidenciaron retrocesos bimestrales en el número de locales sin actividad.
Otro relevamiento, efectuado por la Federación de Mayoristas y Proveedores del Estado de la Provincia de Buenos Aires (FEMAPE), determinó que durante septiembre y octubre de 2021, en comparación con el último relevamiento prepandemia, se registró un alza en el número de locales inactivos —en venta, alquiler, clausurados o simplemente cerrados— en las principales áreas comerciales de la Ciudad de La Plata, de 71,7%. En cambio, respecto del bimestre previo, hubo una caída de 7,1%.

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Ya hay una empresa de logística que usa vehículos eléctricos

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Un mini utilitario se detiene un momento en una cuadra del microcentro de la ciudad de Rosario, que por más que sea enero, siempre está congestionado. Apenas cubre, de ancho, 1,40 metro y su conductor se baja, deja un pedido en un quiosco y sigue viaje. Lo llamativo son los carteles de «vehículo eléctrico» que se exhiben tanto en los laterales como en el sector trasero de la caja de carga, que dan cuenta de una de las dos unidades que, actualmente, posee una empresa rosarina para hacer repartos en una de las zonas más complicada de la ciudad en lo que a tránsito se refiere. La iniciativa comenzó en noviembre, a partir de un convenio con una reconocida empresa de cervezas, y aporta beneficios no solo al medio ambiente sino, además, a la descongestión del tránsito vehicular en el microcentro.
La empresa rosarina de logística AYG es la única que realiza repartos bajo esta modalidad en la ciudad. Con dos unidades, cubren los envíos en el microcentro durante el día bajo el esquema logístico de última milla; es decir, para el último tramo que recorre el envío hasta llegar a destino.
La incursión en el reparto con vehículos eléctricos y sustentables llegó de la mano de una propuesta que la cervecería Quilmes le hizo a la empresa rosarina, que no dudó en aceptar. «Cuando nos llamaron, nos sentimos orgullosos. Nos parece muy importante ser parte del cuidado del medio ambiente y, al mismo tiempo, sumarnos a innovar», manifestó a La Capital el gerente de AYG, Juan Pablo Mesanza, a lo que agregó: «Creemos que esto es el principio y que, más adelante, se puede agrandar la flota».

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Se normaliza la industria del remolque en el país

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La industria del semirremolque mantuvo su tendencia de producción en alza, mientras que desde el sector advierten que la capacidad instalada es superior a los requerimientos.

Desde 2008 cuando se alcanzó el patentamiento de 14.000 acoplados y semirremolques, este rubro productivo nacional viene bordeando las 10.000 unidades anuales. El cierre de 2021 podrá superar ese nivel, con una capacidad instalada ampliamente superior, con lo cual se puede afirmar que las fábricas argentinas pueden atender con solvencia el incremento que pueda darse.
La Cámara Argentina de Fabricantes de Acoplados y Semirremolques (Cafas) difundió las capacidades del sector «con el fin de que pueda dimensionarse la importancia del rubro si consideramos un patentamiento anual de acoplados y semirremolques en torno de dichos 10.000 vehículos».
La capacidad instalada es de 16.000 vehículos (con la posibilidad de incrementarla frente a una demanda puntual); la capacidad de acero utilizada (para 10.000 Un.) 40.000 toneladas; la cantidad de neumáticos empleados: 120.000; el valor de ventas anuales: U$S 300.000.000; el parque de vehículos de cargas carrozados y remolcados (Est).: 300.000 unidades, y las toneladas de cargas transportadas: 85% del total del país
Destacó Cafas que «el sector nacional fabricante de acoplados y semirremolques invirtió, apostó al país, innovó, y ofreció nuevos vehículos con mayores capacidades, fruto de la versatilidad y capacidad de adaptación de este rubro, absolutamente Pyme, cuya actividad atiende el 95% de la demanda de transporte de carga por carretera y produce totalmente en el país con un 90% de componentes de origen nacional».

Demanda

«Las proyecciones que se hacen desde CAFAS son también alentadores en tanto la «escalabilidad» otorgada a los remolques, así como la habilitación de bitrenes, han de continuar engrosando la demanda el año venidero, de no mediar circunstancias impredecibles», consignó la entidad.
Agregó que «el «boom» de los acoplados de cuatro ejes y la demanda sostenida de vehículos con mayor capacidad de carga que las anteriores 45 toneladas de máximo, son los motores de una demanda seguramente sostenida. El transportista necesita renovar un parque en un 50% obsoleto, y lo ha de hacer con vehículos nuevos con mayor capacidad y consecuente mayor eficiencia. Por todo ello podemos afirmar que el rubro, se está normalizando».
Tras poner el acento en el incremento de la industria automotriz en general demostrado por los datos de la Asociación de Fábricas de Automotores (Adefa) y de las ventas de vehículos según la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (Acara), la Cafas hizo una prospección del comportamiento del sector en 2022.

Un 2022 definitorio

Indicó la Cámara que «desde el Gobierno se anuncia un crecimiento del PBI cercano al 9%, pero el nivel de condicionamientos económicos existentes en la Argentina post pandemia, excede el marco de análisis que pudiéramos hacer desde este medio especializado, ni es tampoco nuestra intención hacerlo».
«Simplemente nos importa destacar las fortalezas de un sector plenamente nacional, federal, de mano de obra intensiva, usuario de componentes también nacionales, Pyme, innovador y eficiente, que se viene preparando para crecer y dar empleo, aspecto que es dable resaltar. Hay empresas que en 2021 han incrementado fuertemente su plantilla laboral apostando a esta «normalidad» que parece vislumbrarse y confirmarse», concluyó la Cafas.

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Esperan que en 2022 los precios de las propiedades sigan en caída

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Por la suba del dólar y el aumento de la oferta, estiman que los valores seguirán en baja.

Luego de un año de parate casi total por la pandemia y un 2021 donde se sinceraron los precios en dólares de los inmuebles por la devaluación y la baja del costo de la construcción, la expectativa del sector es que los valores sigan en caída. Esto, que parece una mala noticia para un segmento de la economía muy golpeado, puede representar una oportunidad de compra para aquellos que tengan ahorros en dólares y decidan invertir.
En los últimos doce meses, los precios de las propiedades argentinas cayeron más de 20%. Ariel Champanier, CEO de Remax, anticipó que durante este este año los valores podrían contraerse entre un 5% y un 7% más.
Además, dio un oscuro panorama para el segmento inmobiliario local: «Falta mucho para que se revierta el panorama y los precios vuelvan a subir», dijo y añadió: «Mientras esté este gobierno no va a pasar porque no hay ningún tipo de incentivo económico ni medidas que brinden seguridad a las inversiones realizadas y la demanda no va a crecer, se va a mantener, o a lo sumo subir un poco».
Los signos de alarma son para el empresario la brecha cambiaria, que se mantiene cercana al 100% entre el dólar oficial y el blue y la falta de créditos hipotecarios y de políticas gubernamentales que mejoren el poder de compra de los argentinos. En este escenario, la expectativa es que más propiedades salgan a la venta, pero sigan faltando compradores.
A modo de ejemplo, Champanier contó que en diciembre de 2021 las cuatro oficinas que tiene su inmobiliaria (dos en Palermo y dos en Villa Devoto) tomaron 256 nuevas propiedades para vender y concretaron alrededor de 200 operaciones. «Nos sobraron 50 unidades, que representan más de un 20%. Y esto se mantendrá en los próximos meses», proyectó el experto en bienes raíces.

Los más buscados

Según los datos de Remax, el 80% de las ventas concretadas fueron departamentos y el resto se repartió entre locales comerciales o casas. Lo tres ambientes se mantuvieron entre los más demandados, con precios que van desde los US$ 2.000 y los US$ 2.400 por metro cuadrado.
«Esta tendencia se vio reflejada en las escrituras del 2021, que sacando las del 2020 por el contexto de la cuarentena estricta y la fuerte paralización de la actividad inmobiliaria, fue el peor año de la historia», sentenció Champanier. Es que en 2021 se efectuaron 25.000 nuevas escrituras, menos de la mitad de las que se realizaban antes de la pandemia.
«Estoy convencido de que en 2022 las ventas van a mejorar pero eso no impactará en los precios. Para que los valores puedan volver a subir tenemos que hablar de 40 mil o 50 mil escrituras anuales y hoy estamos muy lejos de esos números», pronosticó.
Champanier hizo hincapié en que los precios se manejan por oferta y demanda y advirtió que «los nuevos emprendimientos cada vez van a salir más baratos porque bajó el precio de la tierra y el costo de la construcción, y eso también va a impulsar la rebaja de los departamentos usados».
Con la caída de casi un 20% del valor del m2 en el último año muchos dueños decidieron resignar precio y deshacerse de su inmueble antes que destinarlo al alquiler o conservarlo y esperar tiempos mejores. «Al ritmo actual de la escrituración actual, cada vez vamos a necesitar más años para agotar el stock disponible», concluyó Champanier.

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