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Cómo conseguir una garantía para alquilar: las opciones con la nueva ley, costos y riesgos

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Sin un familiar o amigo que pueda salir de garante, se recurre a seguros de caución, fianzas y otras soluciones. Qué tener en cuenta.

Con el simple compromiso de pago de los inquilinos no alcanza. Al firmar un contrato, los propietarios piden garantías concretas de que podrán cobrar el dinero comprometido más allá de cualquier imprevisto. Y eso pone a quienes necesitan alquilar ante un difícil y costoso dilema: ¿qué ofrecer?
La opción preferida tradicionalmente por los dueños es que un familiar o amigo del inquilino firme como garante, respaldando su promesa de cumplir el contrato -pase lo que pase- con una propiedad que no sea «bien de familia».
Pero muchas veces los inquilinos no tienen a un allegado que pueda o quiera asumir ese compromiso, o prefieren no pedirle a un ser querido semejante favor.
¿Cómo pueden conseguir, entonces, una garantía para alquilar? ¿Qué alternativas existen, cómo funcionan y cuáles son actualmente sus costos y riesgos?

Las opciones de garantía que admite la nueva ley

La Ley de Alquileres 27.551, vigente para los contratos firmados a partir de julio de 2020, estableció que los inquilinos pueden ofrecer varios tipos de garantías, como alternativas a la clásica garantía propietaria. Entre ellas figuran:
1) Seguro de caución. Se paga para que una compañía aseguradora regulada por la Superintendencia de Seguros de la Nación quede como la encargada de pagarle al dueño el alquiler, expensas y otros gastos, en el caso de que el inquilino deje de hacerlo. Se emite una póliza que responde ante el propietario por los incumplimientos hasta cierto monto.
2) Garantía de fianza. Se le paga a una empresa privada para que acepte ser «fiadora» y quede así obligada a responder ante el propietario, si el inquilino no paga. Estas firmas le garantizan al dueño que podrán seguir cobrando todo lo pactado hasta recuperar la vivienda.
3) Aval bancario. Aquí es un banco el que garantiza ante el propietario el pago de los compromisos. Y para eso la entidad le impone al inquilino algunos costos y requisitos, como por ejemplo mantener depositado cierto monto en una cuenta hasta el final del contrato.
4) Garantía personal. En este caso el o los inquilinos ofrecen como garantía sus propios ingresos, documentados a través recibos de sueldo u otros certificados.

De la ley a la práctica habitual

La Ley de Alquileres dice que el inquilino, ante el pedido de ofrecer una garantía, debe proponer al menos dos de las opciones. Y que el dueño «debe aceptar una».
La norma también estableció que los propietarios no pueden poner como requisito la presentación de garantías que superen el equivalente a cinco meses de alquiler, salvo en el caso de la garantía personal, donde el tope es de diez meses.
Esas obligaciones, de todos modos, resultan en los hechos imposibles de aplicar porque el propietario, si no aprueba las garantías ofrecidas, puede decidir con cualquier excusa no firmar y alquilarle su vivienda a otra persona, según explicaron fuentes del sector.
En la práctica cotidiana, las alternativas que más se usan son los seguros de caución y las fianzas, cuya oferta creció mucho en los últimos años, así como la facilidad de contratarlas.
Se trata de garantías que hoy se pueden tramitar 100% online y tener aprobadas a veces en menos de 24 horas, siempre y cuando el inquilino cumpla los múltiples chequeos que instrumentan las empresas para asegurarse de que están ante personas confiables y solventes.

Seguros de caución: opciones, requisitos y costos

Los seguros de caución son ofrecidos directamente por algunas aseguradoras (como San Cristóbal y Iúnigo). También son comercializados por sitios de búsqueda de propiedades (como Argenprop y Zonaprop), por bancos (como el Provincia, el Nación y el Supervielle) y por brokers especializados (como Caución Hoy).
Las empresas suelen hacer una preaprobación online veloz que ya sirve para presentar ante la inmobiliaria y avanzar con la operación. Lo que piden generalmente presentar es:
Una foto del DNI del inquilino, con frente y dorso. Certificados de ingresos (como los últimos recibos de sueldo o haber jubilatorio, o la constancia de Monotributo). Las características del contrato por firmar: principalmente, la duración y el valor mensual del alquiler. El costo mensual de los servicios (luz, gas, agua) y en el caso de un departamento, el de las expensas.
Con todo ésto las empresas chequearán, entre otras cuestiones, que el inquilino no tenga malos antecedentes financieros.
Muchas empresas definen que el alquiler no puede ser mayor al 40% de los ingresos demostrados. Y si así lo fuera, pedirán sumar los ingresos de algún pariente o amigo, que quedará como garante ante la aseguradora.
¿Cuánto cuestan estas coberturas? Se toma como referencia un rango de entre 1,5 y 2 meses de alquiler. Muchas veces ofrecen pagarlo con tarjeta de crédito en 3, 6 o 12 cuotas.
Se puede tomar como ejemplo el alquiler de un dos ambientes, que hoy en Capital ya supera los $ 40 mil al mes. Con ese monto y expensas de $ 6.000 al mes, compañías relevadas ofrecen seguros de caución por entre $ 65.000 y $ 70.000.

Garantías de fianza: opciones, requisitos y costos

En el caso de las fianzas las condiciones pueden variar bastante según la empresa elegida y los precios arrancan en los 2 meses de alquiler, con descuentos del 10% o el 15% para quien abona al contado.
En la firma Hoggax, por ejemplo, para un alquiler de $ 40.000 al mes a 3 años con expensas de $ 6.000, el simulador arroja un costo de $ 80.730 para la garantía si se abona por transferencia, o de $ 89.700 pagando con tarjeta en 3 cuotas.
«Un valor de referencia podría ser un 4% del contrato, pero el precio baja proporcionalmente a medida que aumenta el valor del alquiler. Otras variables a considerar son las expensas y servicios cubiertos, el plazo, la moneda y si el contrato es comercial o para vivienda», explicó a Clarín Pablo González, CEO de Hoggax.
La documentación requerida es prácticamente la misma que para los seguros de caución: DNI y certificados de la situación laboral e ingresos. «Toda la entrega de documentación y el otorgamiento se realiza enteramente online», destacó González.
Cuando el inquilino no tiene ingresos suficientes para calificar, le piden que un familiar o amigo con ingresos demostrables entregue también las mismas constancias y firme como «co-garante».
En GarantíaYa, otra empresa del rubro, explicaron a Clarín que el costo del servicio es de «aproximadamente dos alquileres», aunque a veces dan descuentos especiales.
«Ofrecemos hasta 24 cuotas y muchas facilidades. El espíritu es ayudar a quienes no tienen una garantía propietaria, por eso atendemos cada caso de manera personalizada y en la calificación ponderamos no sólo las cuestiones económicas, sino también otras, como las estudiantiles», indicó Gustavo Daniszewski, el director general de la empresa.
Otra opción es la de Premium Group, que trabaja con más de 3 mil inmobiliarias y promete respuesta a las solicitudes en 24 horas. En Finaer, por su parte, les piden al inquilino y a sus «co-solicitantes» demostrar ingresos por una suma que triplique el valor del primer alquiler más las expensas.
El simulador online de esa compañía, para un alquiler de $ 40.000 al mes a 3 años con expensas de $ 6.000, arroja un costo de garantía de $ 84.456 si se paga en efectivo, de $ 99.360 en 6 cuotas o de $ 119.232 en 12 cuotas.
Si contraté una garantía y luego no puedo pagar el alquiler, ¿cuáles son los riesgos y qué hacer?
Con los seguros de caución o las garantías de fianza, la cuestión se complica si el inquilino, por algún motivo, no puede seguir pagando el alquiler en tiempo y forma. Ante algo así el propietario no se verá afectado, ya que bastará con que le avise a la empresa sobre la situación para que ésta le dé muy rápidamente el dinero.
El problema es que luego la firma que otorgó la garantía se dará vuelta e irá a reclamarle al inquilino -y luego a sus co-garantes- el dinero, más intereses punitorios, gastos, honorarios y otros costos que elevan mucho el monto adeudado y pueden volverse una «bola de nieve», según explicaron a Clarín en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
Andrés Bernal, abogado del Programa de Atención de Inquilinos del organismo, comentó: «Las garantías por aval bancario, por seguro de caución y por fiador tienen pendiente una reglamentación para que esté bien determinado qué le pueden exigir y qué no al inquilino al inicio, y cómo deben actuar ante un aviso de incumplimiento».
Cuentan en la Defensoría que se registran conflictos recurrentes con estas empresas cuando la falta de pago se produce por un desacuerdo entre quien alquila y el dueño. Por ejemplo, si apareció humedad en un armario, discreparon sobre la urgencia del arreglo, el inquilino lo solucionó por su cuenta, descontó el costo al mes siguiente y el propietario interpretó que así incumplió el contrato.
Otro ejemplo típico es cuando las partes no se ponen de acuerdo sobre a quién le corresponde abonar cierta parte de las expensas, y el dueño le avisa a la empresa de la garantía que recibió un pago parcial.
«Pasa seguido que en esos casos la empresa se apura a abonarle al propietario lo que pretende sin siquiera ponerse antes en contacto con el inquilino, que en verdad tenía derecho a retener parte del pago. Y luego le reclaman la devolución con los punitorios, gastos, honorarios y demás», contó Bernal.
En situaciones como esas, o ante la imposibilidad de seguir pagando el alquiler por falta de dinero, el principal consejo de los expertos es que el inquilino busque asesoramiento legal para poder negociar con las empresas, sin renunciar a sus derechos ni caer en acuerdos de pago insostenibles, muy desventajosos o directamente abusivos.
La Defensoría del Pueblo de la Ciudad brinda asesoramiento a inquilinos sobre este y otros temas a través de la línea (011) 4338-4900, el WhatsApp 11-2392-1644 y el correo atencioninquilinos@defensoria.org.ar.

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Covid: la travesía de operar logísticamente con vacunas

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Actores del sector de la salud compartieron sus experiencias de innovación durante la pandemia del Covid -19.

Los operadores logísticos debieron adaptarse a la llegada de las vacunas Covid -19, para lo cual «estar preparados es crucial. Al ser algo tan crítico y demandado es muy importante poder coordinar absolutamente todos los detalles», explicó el gerente general de Log-In Farma, Gabriel Vinitzky.
El directivo participó en una nueva edición del seminario de GS1, «Entregas certificadas, etiquetado electrónico y otros desafíos para innovar en tiempos de pandemia», que se llevó a cabo en las instalaciones del Centro de Desarrollo de GS1 Argentina (CeDe) y se transmitió en directo por plataformas electrónicas.
El evento se estructuró en cuatro ejes: Trazabilidad, Innovación, Salud en tiempos de pandemia y Cannabis medicinal, donde diversos especialistas y empresarios de la industria mostraron nuevos desarrollos tecnológicos y compartieron sus experiencias durante la pandemia.
Vinitzky habló acerca del desafío que implicó para los operadores logísticos adaptarse a la llegada de las vacunas Covid: «Estar preparados es crucial. Al ser algo tan crítico y demandado es muy importante poder coordinar absolutamente todos los detalles», expresó.
Explicó que, para los operadores logísticos, trabajar con este tipo de producto fue y es un desafío. En primer lugar porque dependiendo de qué vacuna sea, requiere de una temperatura particular por lo que es necesario ser extremadamente cuidadoso tanto en su traslado, transbordo y almacenaje para que en cada una de estas instancias se respeten las condiciones indicadas.
Además, una vez dentro de la planta, en muchos casos, las cámaras de frío debieron ser adaptadas ya sea en tamaño para poder alojarlas y en niveles de temperatura. Asimismo, otros operadores hasta tuvieron que desarrollarlas.

Adaptaciones

Otro punto clave que resaltó fue que las vacunas pueden llegar al país en cualquier momento, por lo tanto, el equipo operativo y de calidad tienen que estar preparados en todo momento. En este caso, la trazabilidad del producto también es imprescindible, y esto, obviamente, requiere de adaptaciones informáticas.
Destacó que siempre es necesario tener un plan de contingencia ya que es una operación que no puede fallar: «La contribución a nivel social es muy importante», afirmó.
«La adecuación de los operadores logísticos a la llegada de las vacunas Covid contribuye al desarrollo y evolución del sector logístico en sí», indicó Vinitzky. «Desde mi visión, lo atractivo de todo ésto es que uno contribuye directamente con la salud de los argentinos y a mí personalmente eso me gratifica», finalizó.
Participaron del encuentro profesionales, instituciones, laboratorios, centros asistenciales, droguerías, distribuidoras, organismos gubernamentales relacionados con la salud.

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Los depósitos cerca del récord de ocupación

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El cuarto trimestre de 2021 comenzó con datos de mercado inmobiliario que podrían convertirlo en uno de los mejores años para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires, según el Panorama de Inmuebles Logísticos elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
A partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 metros cuadrados, que alcanza los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada se explicó por la expansión de operaciones ya existentes.
Acompañando a este fenómeno, se produjo una baja en la tasa de vacancia que llegó a 14%, representando una disminución de 3,2 puntos porcentuales desde el inicio del año, aunque todavía esté lejos del 8,8% de promedio histórica.
La vacancia más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es de 109.026 metros cuadrados, de los cuales 95% entrará en mercado este año.
Al analizar los datos, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, aseguró que «el activo inmobiliario de logística salió beneficiado del escenario de pandemia y estamos en el mejor momento para apostar, sobre todo a la última milla, y aprovechar fábricas abandonadas y otras propiedades que quedaron obsoletas -porque habilitarlas para industria es imposible- y transformarla para esta demanda».
En esa línea puso el acento en que «la logística es una actividad con muy baja contaminación acústica o de emisiones. Entonces, se puede habilitar como un negocio muy importante para la última milla. La zona norte del Gran Buenos Aires puede tener un mayor potencial para hacer negocios hoy».
«Vicente López es una zona que no se está mirando, a nivel normativo no se está acoplando, pero sería ideal para la última milla, de la que se está ocupando solo el sur. Otra es San Martín, con muchas fábricas, tiene un potencial enorme no para los grandes volúmenes, sino para dos a cinco mil metros que un inversor normal puede asumir y se puede dedicar», observó.
El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior, ubicándose en cinco dólares el metro cuadrado. El más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de USD 5,9 m² y Triángulo de San Eduardo USD 5,6 m².

Ocupación y precios

El gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, aseguró que «el mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 metros cuadrados, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018».
«Sumado a la baja en la tasa de vacancia, hay un panorama favorable de cara al último trimestre, cuando se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre», consignó.
En otra línea observó que «el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial».
En ese sentido, de acuerdo con el análisis de la empresa inmobiliaria, el radio de 30 a 45 kilómetros es el que muestra mejor absorción neta, con 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie en construcción, ya que suma 75.000 metros cuadrados. La franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza los 6,2 dólares el metro cuadrado.
Por otro lado, el especialista recordó que entre 2019 y 2020 se dio el pico de crecimiento, «luego bajó tres puntos y hoy está en 14%, con lo que se puede prever que a fines de 2022 o principios de 2023, esté en una tasa de un dígito, similar a la histórica de alrededor de nueve por ciento», precisó. Fuente: Transporte & Logística – La Nación

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La exportación de autos creció un 89% en lo que va del 2021

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El sector automotor se caracteriza por su modelo exportador especializado, con productos de alto valor agregado.

El canciller Santiago Cafiero y las autoridades de la Asociación de Fábricas de Automotores (ADEFA), analizaron la situación de la industria automotriz local y las estrategias posibles para la apertura de nuevos mercados externos, de manera de fortalecer el comercio exterior del sector que creció 89% en lo que va del año.
Al término del encuentro, la Cancillería y Adefa destacaron que el diálogo permitió abordar en detalle el estado del mercado brasileño y los avances en las negociaciones con otros mercados importantes para el sector, como son los casos de Chile, Colombia, Ecuador, Centroamérica, México y Norte de África.
En ese sentido, intercambiaron propuestas encaminadas al perfeccionamiento de acuerdos y trabajaron en la planificación de actividades de promoción comercial, como las misiones previstas en los próximos meses en Sudáfrica y Egipto.
El sector automotor se caracteriza por su modelo exportador especializado, con productos de alto valor agregado lo que lo posiciona como el primer sector exportador industrial y el segundo complejo exportador.
Este posicionamiento lo lleva a representar el 28,7% del total de las exportaciones de manufactura industrial del país (MOI) y alcanzar envíos por USD 7.200 millones aproximadamente en el 2021.
Actualmente, las terminales exportan en conjunto más del 60% de la producción, destinándose el 97% de los envíos a países latinoamericanos, en tanto que el desempeño en el comercio exterior en los primeros 10 meses del año registró un aumento del 89,7% respecto del 2020.

Este posicionamiento lo lleva a representar el 28,7% del total de las exportaciones de manufactura industrial del país (MOI).

Participaron de la reunión la secretaria de Relaciones Económicas Internacionales, Cecilia Todesca Bocco; la subsecretaria del Mercosur y Negociaciones Económicas Internacionales, Rossana Surballe; el titular de Adefa y presidente de Ford Argentina, Martín Galdeano; el vicepresidente 1° de Adefa, y titular de Toyota, Daniel Herrero.
Durante el encuentro Cafiero enfatizó la prioridad que el gobierno argentino le da al sector, «como polo generador de trabajo, de encadenamientos productivos y de exportaciones industriales con alto valor agregado».
«Debemos continuar el trabajo conjunto para desarrollar una industria competitiva, incrementar la integración productiva de proveedores nacionales y alcanzar un comercio equilibrado y sostenible en el Mercosur», sostuvo el canciller argentino, quien además consideró que «la Argentina debe integrarse regionalmente, con vistas a desarrollar una Plataforma de Exportación Automotriz al resto de Latinoamérica».

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