Cómo impactan los vaivenes de las variables clave en el sector, según la mirada de los referentes.

El mercado inmobiliario es uno de los más vulnerables a los ciclos económicos. Los períodos de tiempo que implica desarrollar un producto (desde idear el proyecto, comprar la tierra, obtener permisos en los organismos estatales pertinentes, ejecutar la obra y vender, hasta dar soporte en la pos venta), implican, en general, una duración que oscila entre un mínimo de un año hasta varios. Esto plantea varios desafíos para los actores del sector.
"Argentina no se caracteriza por mantener variables macroeconómicas estables a corto, mediano, ni largo plazo, sino todo lo contrario, y el gobierno de turno puede cambiar las reglas de juego de un momento a otro. Por eso, es clave para todos los profesionales del mercado inmobiliario (desarrollistas, constructores, corredores inmobiliarios) comprender en qué momento del ciclo económico estamos y así poder asesorar a los clientes (inversionistas o consumidores finales) en procura de maximizar sus beneficios", remarca Bruno Peppino Minoldo, socio de Aldo Peppino SRL.
Para "mapear" el momento que atraviesa el mercado es preciso entender cómo se comportan la oferta y la demanda, lo que requiere una mirada de especialista en la zona que se estudia. "Sería erróneo generalizar el mercado cordobés y decir que tiende a la alta o a la baja en su conjunto. Por el contrario, el análisis debe hacerse barrio por barrio, procurando recolectar información y estadísticas de precios para profesionalizar el asesoramiento en la toma de decisión", grafica el experto.
Así, existen barrios de la ciudad de Córdoba que están en un momento de recuperación (como sucede en zona sur en los corredores San Carlos, San Antonio y Manantiales), mientras que otros están en recesión (como la zona centro).
"Hasta antes de la renuncia del ministro de Economía Martín Guzmán veníamos con inflación galopante y dólar planchado, lo que disparó el costo de la construcción medido en esa divisa. Suponiendo que ella se mantenga en niveles razonables, entiendo que los precios de mercado en crecimiento con una demanda latente (por ejemplo, barrios con seguridad en la zona sur) presentarían tendencia al alza, siendo este un momento atractivo para comprar", dice Minoldo.

Sensible al contexto

"El mercado inmobiliario es de los más sensibles a los ciclos económicos a corto plazo, porque se generan picos en alta y bajas, aunque en definitiva tienden al punto de equilibrio a mediano y largo plazo. Las variables macroeconómicas, como el tipo de cambio en primer lugar, tienen influencia directa en la dinámica de la actividad e impactan de manera inmediata, produciendo ralentización y hasta paralización frente a las variaciones bruscas que ya son moneda corriente en nuestro país", analiza Alejandro García Sagues, titular de García Sagues Inmobiliaria.
La inflación y el tipo de interés tienen injerencia en el desarrollo. A largo plazo, se manifiestan como una constante que impide que el mercado se desarrolle en plenitud, porque imposibilitan, por ejemplo, el acceso a la vivienda, dada la escasez de crédito hipotecario, su íntima relación con los salarios y la inflación.
"Para quienes tienen un criterio de negocios conservador, el inmobiliario es un mercado estable y rentable, amén de los vaivenes económicos (ya sea medido en términos de dólar o pesos, indistintamente). Desde esa premisa, naturalmente para aquellos inversores que asumen más riesgo la rentabilidad puede resultar mucho más cautivante. A grandes rasgos, si se toma como referencia y punto de partida la pos crisis de 2001 como gran quiebre económico y hasta entrado 2008 el crecimiento del mercado fue exponencial, tanto en valores como en metros cuadrados construidos. Luego, comenzó un proceso de estancamiento y decaimiento de la actividad", distingue García Sagues.

Ese descenso se tradujo a los valores, y esos altibajos se mantuvieron hasta la llegada de la pandemia de Covid-19, que por una cuestión exógena al mercado generó una suerte de quiebre en los valores, apalancado sobre todo por la necesidad de liquidez de ciertos actores. No obstante, a diferencia de otros escenarios históricos, esta vez en lugar de impulsar el mercado se generó casi una parálisis, en función de una realidad económica y social donde reinaba la incertidumbre.
"Es importante remarcar que el sector inmobiliario viene atravesando constantes obstáculos: de tipo cambiarios, restricciones para acceder a moneda extranjera, ausencia de créditos hipotecarios, políticas desfavorables para el sector como la Ley de Alquileres y las diferentes variables económicas que terminan impactando sobre las operaciones inmobiliarias. Esto se traduce en la retracción de la demanda, debido a la incertidumbre, la falta de reglas claras y a lo imprevisible del futuro inmediato. En cada sobresalto del tipo cambiario, el comprador suele retirarse del mercado hasta que se estabiliza, como una reacción espasmódica producto de las circunstancias", concluye Maximiliano Burni, socio gerente de Burni Inversiones Inmobiliarias.

Vaivén del dólar, un clivaje del sector

El problema que provoca la inestabilidad cambiaria es la reducción de la demanda, que genera que el oferente deba corregir valores a la baja para concretar venta. "Eso produce ruido, pues no todos los oferentes están dispuestos a rectificar valores, lo que se traduce en la falta de precios de referencia. Pero, si bien es cierto que el sector es afectado por todas estas variables económicas y políticas, hay que destacar las oportunidades de inversión de inmuebles en construcción: algunas desarrollistas tienen sus listas de precios en pesos y, por cuestiones comerciales, en una primera instancia no rectifican los valores", subraya Maximiliano Burni.