La posibilidad de habilitar la preventa de terrenos en Rafaela, antes de que estén ejecutadas todas las obras de infraestructura correspondientes, abrió una instancia de análisis entre el Municipio y el Concejo Municipal. En ese marco, el arquitecto Gabriel Magnarelli, coordinador de Emprendimientos Privados del municipio, participó este martes de una reunión en la que se abordaron los alcances de un proyecto de ordenanza que propone modificar la normativa vigente sobre loteos.
Al finalizar el encuentro, Magnarelli explicó que la iniciativa apunta a permitir que los desarrolladores puedan ofrecer y reservar terrenos antes de completar todas las instancias administrativas y las obras necesarias para la urbanización. Si bien valoró el objetivo de la propuesta, consideró que es necesario revisar algunos aspectos para garantizar mayor seguridad.
«El fin es completamente loable. Hay ciertas cuestiones administrativas que hay que tener en cuenta, porque hay muchos pasos a seguir que ya no se deberían hacer. La simplificación de los loteos es algo muy bueno para la ciudad, pero hay que ajustar un poquitito las tuercas para que pueda ser una ordenanza un poco más firme, más rígida, más sólida, para que pueda tener un buen puerto», sostuvo.
La propuesta presentada en el Concejo busca modificar la Ordenanza N.º 2588 y permitir la preventa o reserva de terrenos bajo determinadas condiciones. Entre ellas, establece que los desarrolladores deberán contar con la aprobación previa municipal del proyecto de loteo, las factibilidades de servicios de agua y electricidad y, cuando corresponda, los estudios de factibilidad hídrica y ambiental.
Además, contempla la obligación de entregar a los compradores un documento de reserva o preventa con las aprobaciones correspondientes y un croquis del proyecto, así como la colocación de carteles informativos en los terrenos involucrados.
Los riesgos y las garantías para los compradores
Uno de los puntos centrales del intercambio estuvo relacionado con los riesgos que podría implicar la habilitación de este mecanismo, especialmente ante la posibilidad de que una persona reserve o compre un terreno y luego las obras de infraestructura no se concreten.
Al respecto, Magnarelli reconoció que ese escenario debe ser contemplado en la normativa. «El riesgo siempre existe. Es justamente el punto que hay que tener mayor fuerza o hacer mayor hincapié, como dije antes, para tener una ordenanza un poco más sólida. Pero, como lo charlamos, el fin es loable», expresó.
Consultado sobre los planteos realizados durante la reunión, indicó que fueron pocos y que estuvieron vinculados principalmente con la propuesta presentada por los concejales. Según explicó, desde el área municipal consideran que la iniciativa es válida, aunque entienden que es necesario ajustar algunos mecanismos antes de avanzar.
Durante la conversación también se planteó la diferencia entre la preventa de terrenos y los mecanismos de comercialización anticipada que existen en los desarrollos de propiedad horizontal, conocidos como prehorizontalidad.
Sobre ese punto, Magnarelli explicó que se trata de situaciones diferentes y que en Rafaela la preventa de lotes no se había implementado hasta el momento. «La preventa en Rafaela no se realizó nunca hasta ahora. Existe la prehorizontalidad, justamente esa es la forma de decirlo, que no existe en los loteos. Entonces empieza a ser una comparativa entre las dos situaciones un poquito fina», señaló.
El rol del Municipio y la continuidad del debate
Otro de los aspectos abordados fue la responsabilidad del Estado municipal como organismo de control durante el proceso de urbanización. En ese sentido, Magnarelli sostuvo que el Municipio ya interviene en distintas instancias, aunque consideró positivo que se puedan facilitar determinados procedimientos para los desarrolladores.
La discusión también incluyó la necesidad de evitar que se comercialicen terrenos sin las condiciones necesarias para su urbanización, así como establecer mecanismos que protejan a quienes decidan invertir en un lote.
Consultado sobre la posibilidad de que el Municipio termine siendo responsabilizado si un comprador adquiere un terreno y las obras comprometidas no se ejecutan, el funcionario reconoció que ese fue uno de los principales puntos de la reunión. «En realidad, ese es el quid de la cuestión de toda la conversación. Ese es el mayor problema a saltear», afirmó.
Finalmente, confirmó que se convocará a una comisión para continuar con el tratamiento de la iniciativa y permitir que los distintos sectores vinculados con la actividad puedan expresar sus posiciones. «Se va a convocar a la comisión para que todos los actores involucrados puedan emitir su opinión», adelantó.
De esta manera, el proyecto continuará en una instancia de análisis, con el desafío de encontrar un mecanismo que permita facilitar el desarrollo de nuevos loteos sin descuidar las garantías para los compradores y las responsabilidades que le corresponden al Estado municipal.
